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北上广深四大一线城市租房价格停止上涨

2017-06-17 11:32:55    经济观察报  参与评论()人

近期,北上广深四大一线城市租房价格纷纷停止上涨。统计显示,上海房屋租赁指数自2017年1月开始下跌,结束了连续90个月的上涨,中原(上海)租金指数4月环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%;广州4月租房价格下降了3.5%;深圳盐田、宝安和龙华三个区域4月租房价格明显下跌;北京近期房租也表现得非常平稳,据我爱我家统计显示,北京租房价格今年一直维持在4600元/月左右的水平,并且已有下降趋势。另外,国家统计局数据显示,5月全国租赁房房租环比上涨0.1%,环比已现涨幅持续收窄态势。

由于中国目前房屋租赁市场并不规范,个人出租约占整个市场的80%,一线城市该比例略低。目前缺乏全国统一的、能够完全代表各城市真实房租变化水平的数据,但一线城市中介租房数据对于房租变化的趋势具有一定代表性。

当然,一线城市租房价格停涨既有短期季节性因素影响,又有各地加大公租房建设、住房需求集中释放的中期供需因素影响,还有居民收入增幅放缓、人口拐点带来的流动人口减少的长期人口因素影响。从根本上讲,房屋租赁市场是城市普通居民真实住房需求的综合体现,也是未来由租房转为购房群体的所谓刚需支付能力的综合体现。

具体来说,对于房屋租赁市场,一般春节过后的流动人口返城与6-7月应届生集中毕业是传统旺季,短期租房需求的集中释放一般会推高租房价格,而4月与春节前11、12月则是淡季。今年春节后,一线城市房屋租赁市场并未像往年出现价格的大幅上涨,反而呈现出旺季不旺的特点。究其原因,主要是由于近年来一线城市城镇化接近后期,常住人口增幅在逐渐减少。北京2011年至今常住人口增量从56.7万人连年下降至2016年的2.4万人,增速从2.9%下降至0.1%;上海2011年至今常住人口增量从45.5万人连年下降至2016年的4.4万人,增速从2%下降至0.2%。未来随着一线城市生活成本的持续提高以及控制人口政策的趋严,不排除出现常住人口下降的情况,在此背景下租房需求势必受到显著影响。

在租赁市场供需端,2016年以来,居民加杠杆购房需求得到了集中释放,不仅解决了部分首次购房群体的需求,更多的是投资与投机需求的释放。刚需的减少和部分以投资为主的购房者为缓解月供压力选择将房屋进行出租,打破了房屋租赁市场的供需平衡。另一方面,地方政府也在不断加大公共租赁住房与自住型商品房的投放力度,以保证中低收入阶层的住房需求。根据北京市住建委公布的数据,未来五年,北京市将通过集体建设用地安排租赁住房供地1300公顷,建设租赁住房50万套,安排自住型商品房供地1020公顷,建设25万套自住房。公租房与自住房供给的显著提高,将更多地满足居民的首次购房需求,也将减轻商品房需求压力并压低房屋租赁价格。