住房租赁和销售新规抓住了二手房交易的牛鼻子

作者 楼建波（北京大学法学院房地产法研究中心主任）

5月19日，住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)公开征求意见，我认为这是可喜的一步。《条例》若能出台，将填补我国房地产立法的一个空白，并会对我国住房市场的发展起到很好的引领作用。

首先，《条例》将填补行政法规层级房地产立法的空白。经过多年的发展，全国层面的房地产立法已经形成了以《城市房地产管理法》为统领，《城市房地产开发经营条例》、《公积金管理条例》、《物业管理条例》为主体，以及住建部和相关部委颁发的众多部门规章为补充的体系。但是，相较于房地产开发经营，房地产交易方面的立法相对薄弱，只有《城市房地产管理法》中房地产交易一章，以及《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城镇商品房租赁管理办法》等部门规章，欠缺行政法规层级的立法。从这一意义上说，《条例》的出台，将弥补行政法规层级房地产立法的一个空白，使房地产法的体系更加完善。

其次，《条例》对住房租赁和销售进行调整，是对房地产市场新形势的一个回应。我国房地产市场发展初期，房地产交易以商品房销售为主，存量房的交易量很少，租赁的成交量也不大。但随着人均住房面积的大幅度改善，人口流动性的增加，存量房交易，包括存量房的买卖和租赁，在整个房地产市场中的占比不断增加。这样，以调整商品房交易为主的《城市房地产管理法》中的房地产交易一章，以及与此配套的三个规范商品房销售(含预售)和租赁的部门规章，就不足以对现在存量房几乎占据半壁江山的房地产交易市场进行调整了。在此情况下，出台《条例》，对住房租赁和销售进行规范，也就成为立法的急务了。

再次，《条例》对经纪机构的规范，抓住了存量住房交易的牛鼻子。如果说规范商品房市场的关键是规范开发企业的话，那么，对存量房市场的规范，就离不开对经纪机构行为的规范。《条例》设专章对房地产经纪服务进行规定，充分体现了起草者规范存量房交易市场的决心。此外，《条例》对于提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，也明确了其应对信息的真实性负责，并对他们的义务和责任做了明确规定。

最后，《条例》注重对租赁关系的调整，是对国家住房市场政策的贯彻落实。公开征求意见的《条例》共七章47条，其中第二章住房租赁共13条。想较于其他章节，租房租赁一章所占比重是比较大的。对住房租赁作重点的规范，一方面是为了解决实践中出现的问题，另一方面，也许更重要的是对国家住房市场政策的贯彻。住房双轨制既离不开政府的住房保障，更离不开住房的市场供应。

但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”，我们的住房市场应该是一个“租售并举”的市场。要让有住房需求的家庭能真正通过租赁解决住房问题，我们还有很长的路要走。为此，《条例》从出租房屋的条件、租金的收取和调整，租期、租售同权等方面，为承租人把租赁房屋作为自己的稳定住所创造了条件。如承租人应当按月支付租金、出租人不得单方面提高租金、出租的住房要符合安全要求、鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同等。为了更好地培育租赁市场，《条例》还专门对规模化、专业化的住房租赁企业的发展做了规定。

《条例》作为房地产法的中间环节，承担着落实法律和国家有关政策的任务。许多具体的措施，如对专业化、规模化住房租赁企业的优惠政策、落实“租售同权”的具体措施、住房租赁相关收益的质押、住房租金发布制度等，尚待部门规章等下位立法或规范性文件的明确。应该说，我们很高兴地看到《条例》征求意见稿的发布，但我们也清醒地认识到，从征求意见到正式出台，从《条例》的正式出台到其中许多措施的落实，还有很长的路要走。(中新经纬APP)

【专家简介】楼建波，北京大学法学院房地产法研究中心主任，副教授。长期从事房地产法的教学和研究，曾担任亚洲开发银行/住建部住房保障项目的国内专家。并在住房保障、房地产金融、房地产税收等领域发表文章多篇。

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