住房租赁和销售新规抓住了二手房交易的牛鼻子

作者 楼建波（北京大学法学院房地产法研究中心主任）

5月19日，住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)公开征求意见，我认为这是可喜的一步。《条例》若能出台，将填补我国房地产立法的一个空白，并会对我国住房市场的发展起到很好的引领作用。

首先，《条例》将填补行政法规层级房地产立法的空白。经过多年的发展，全国层面的房地产立法已经形成了以《城市房地产管理法》为统领，《城市房地产开发经营条例》、《公积金管理条例》、《物业管理条例》为主体，以及住建部和相关部委颁发的众多部门规章为补充的体系。但是，相较于房地产开发经营，房地产交易方面的立法相对薄弱，只有《城市房地产管理法》中房地产交易一章，以及《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城镇商品房租赁管理办法》等部门规章，欠缺行政法规层级的立法。从这一意义上说，《条例》的出台，将弥补行政法规层级房地产立法的一个空白，使房地产法的体系更加完善。

其次，《条例》对住房租赁和销售进行调整，是对房地产市场新形势的一个回应。我国房地产市场发展初期，房地产交易以商品房销售为主，存量房的交易量很少，租赁的成交量也不大。但随着人均住房面积的大幅度改善，人口流动性的增加，存量房交易，包括存量房的买卖和租赁，在整个房地产市场中的占比不断增加。这样，以调整商品房交易为主的《城市房地产管理法》中的房地产交易一章，以及与此配套的三个规范商品房销售(含预售)和租赁的部门规章，就不足以对现在存量房几乎占据半壁江山的房地产交易市场进行调整了。在此情况下，出台《条例》，对住房租赁和销售进行规范，也就成为立法的急务了。

再次，《条例》对经纪机构的规范，抓住了存量住房交易的牛鼻子。如果说规范商品房市场的关键是规范开发企业的话，那么，对存量房市场的规范，就离不开对经纪机构行为的规范。《条例》设专章对房地产经纪服务进行规定，充分体现了起草者规范存量房交易市场的决心。此外，《条例》对于提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，也明确了其应对信息的真实性负责，并对他们的义务和责任做了明确规定。