香港人购房实况：既要花巨款又要出苦力！

港股解码，香港财华社王牌专栏，20年专注港股，金融名家齐聚，做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。

■ 文｜张伟伦，香港财华社资深财经记者。

香港人买房欲望太强，强到要彻夜不眠连夜排长龙等待进售楼处。开发商的“饥饿营销”，让买家花大量时间守在售楼处外苦苦等待，形成销售火爆的效果。事实上，买家已沦为开发商的宣传工具。

其实开发商此等把戏已玩了多年，把戏虽旧，却依然“行之有效”。还记得2008年长实地产开售位于将军澳日出康城第一期“首都”的盛况，长实一晚就将“首都”超过2000个未竣工的商品房出售，创下新盘销售神话。开发商的通宵销售虽让买家非常疲累，但买家并无离开之意，更务求尽快选中单位。买家这种心态应如何解释？是香港人对买房的痴情吗？不得而知。

政府及金管局近年来不停推出调控楼市的措施，包括对物业买卖开征的三项印花税等，不停要求银行收紧对客户的物业按揭贷款要求，为何香港新楼盘销售仍如此火爆？为何买家买楼的热情更是只涨不消？笔者认为，一方面“买涨不买跌”的观念在作祟，另一方面就是利息仍在低位徘徊，开发商在户型设计上作出调整，并与透过旗下财务公司为买家提供较高成数按揭有关。

2008年，美国雷曼兄弟破产引发金融危机席卷全球，联储局为免金融体系倒台，推出量化宽松措施为市场注入巨量资金，资金除了流入银行体系外，部分资金流入股市﹑债市及楼市，导致全球资产价格大幅攀升。2008年12月，反映香港楼价走势的中原CCL指数56.78，而上周五公布的CCL则为157.28，即在过去不足9年的时间，香港楼价累计升幅达1.769倍。但是CCL是否可以反映房价真实情况呢？有待商榷。
纵使CCL已15周创下新高，说明房价处于上升态势，但过去9年，个别楼盘的房价升幅肯定不止1.8倍。作为指标蓝筹屋苑，2008年太古城鄱阳阁中层B室，呎价4200元左右，今日鄱阳阁低层B室单位的建筑呎价为1.29万元，实用呎价更达到1.5万元。太古城是特色单位，呎价超过2万元实在不足为奇。

作为一个负责任的政府，为避免楼市出现泡沫，自然会推出控制楼市的调控措施。早在2009年时金管局已推出首轮逆周期措施，对2000万元以上的物业按揭比率降至7成，其后金管局不时出招，至今已合共推出8轮逆周期措施。透过调整银行向客户提供按揭的条款，既可以收到了加强银行控制风险之效，亦可以间接影响楼价走势。除了金管局出招外，政府从2010年11月起，透过加入物业买卖的特别印花税等安排，期望增加炒家入市成本以压抑楼价。