海南7月起成商品房全装修再销售，会成为未来市场主流吗？

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■ 文｜张欣然，香港财华社财经编辑。

海南7月将全面实施商品住宅全装修

近期吸引全国关注的《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》正式印发，按照这个新办法，在2017年7月1日后在海南省的新商品住宅必须实行全装修后才能进行销售，全装修的费用将纳入到商品住宅总价，海南或将成为我国首个全面施行商品住宅全装修的省份。

所谓全装修，指的是交房前墙面、地面等房屋固定面、水电管线、开关插座等基本设施完成装修安装，厨房和卫生间的固定设施如橱柜、洁具等安装到位，基本属于“硬装”范畴，与“精装修”有一定的区别，在体现业主个性的“软装”方面没有作出限制，保留了较大的发挥空间。目的也在于鼓励开发企业以市场为导向，针对差异化消费需求，提供不同档次、风格的全装修住宅，防止千房一律。

为何要实行全装修再销售？

过去，在国内的很多地方，全装修后的房屋销售周期大多比较长，有的装修了三五年还未售出，给房子带来了很大的损耗。在海南当地，商品住宅已朝高端方向发展，时常出现当天开盘即售罄的现象，购房者很多都是外地人，购房目的也在于旅游度假，如果买下毛坯房再花上几个月的时间看管房屋的装修非常不方便，所以现在在海南推广全装修的时机已到。

全装修既解决了购房者自己装修的麻烦，也减少了各自噪音、环境、材料污染，装修材料浪费的现象也会大幅减少。据测算，近三年，海南省商品住宅装修平均每年产生建筑垃圾约34.75万吨，年均花费在建筑垃圾处理的费用约达到8684.69万元，2016年则高达14524.88万元，耗费了大量的社会成本。

会成为未来市场主流吗？

5月10日，武汉为整治房地产市场乱象，在全国率先推出装修房指导价，要求即日起全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，最高标准不超过每平方米5000元，对不接受指导价的项目暂缓发放预售证。

上图为武汉全装修房标准

一个全面推行装修房，另一个对装修房实行限价，虽然政策不同，但是一时之间装修房又被推上了风口浪尖。到底是装修后交付还是毛坯交付好?

笔者认为，全装修房取代毛坯房，节省了大量的社会成本，是未来新建商品住房的趋势，尤其是在老龄化、人们越来越注重休闲的背景下。毛坯房那种让家家户户都来装修的现象，造成了巨大的浪费。

为什么目前全装修房还不能取代毛坯房成为市场主流呢?主要是营业税的原因，2016年5月1日之前的营业税是按照房屋总价计征的，比如毛坯房总价100万元，营业税税率5%，要缴纳5万元的营业税，如果加全装修后总价变成120万元，那么营业税就要缴纳6万元，多这一万元，虽然不多，但是不论开发企业还是购房者都不愿意交。

另外，购房者消费长期以来的习惯也不是一下子改变的，过去购房者强调个性，客厅、厨房、卫生间的装修一定不能等同于他家，这种个性化的偏好，很难在越来越商业化的今天得到满足;另外开发企业诚信经营也是个问题，开发企业在全装修房的选材、用料、做工方面，如果局限于“差不多”文化，没有做到精益求精，装修质量自然就不好，这样也会有损全装修的口碑，所以挑选有品位的开发企业也是头等大事。

■ 编辑｜徐冰莹，财华社财经编辑。