香港楼市乱象削弱竞争力 土地市场现面粉贵过面包(2)

在这样的背景下，开发商将如何盈利也成为未知之数。有人认为，在高地价、高楼价的市场博弈中，开发商是最大的赢家。其实不然。以此次美利道“地王”为例，摩根大通认为由于恒基地产投标的成本较高，因此美利道“地王”带给公司的回报率不会太高，估计仅为3%，摩通“对此感到惊讶”，并预期这将对公司股价构成负面影响。

美银美林也为恒基投的这个项目算了一笔账：假设每平方英尺的建设费用为7000港元，项目整体造价将高达300多亿港元！以每平方英尺月租金140港元计，项目的净租金毛利率为2%。鉴于目前香港中环写字楼租金已达到历史高位，从投资回的报角度看，其实项目并不算吸引，投资者对公司高价投标的反应或许更冷淡。另外，假如恒地选择在项目建成后整体出售，那么在5年建筑期内公司还需面对资产价格调整的风险。

另一边厢，香港住房价格持续创新高，且远远超出普通市民的负担能力，但是，近期香港房屋协会在探讨开发郊野公园边陲地区建设房屋的可行性方面也遇到一些阻滞。有专业机构研究指出，香港的供楼负担连续7年全球最高，普通市民即使不吃不喝也要18年才能供完一套单位。由此可见，香港楼市正濒临失控，对社会经济稳定性构成重大负面影响。

香港楼市出现的上述现象，归根结底是土地供应不足所致。根据测算，从长远来看，香港尚有1200公顷的土地缺口。要改观高地价、高楼价背景下没有人是大赢家，尤其是大大削弱香港竞争力的问题，增加土地供应势在必行，例如：香港房屋协会探讨的开发少量郊野公园边陲地皮便可填补部分用地缺口，关键在于相关各方要务实寻求突破，勇于迈出香港楼市土地供应改革的第一步，才能在解决香港楼市痼疾上达致共赢。

（证券时报网快讯中心）