社科院：这些城市房价有望成为下一个风口(名单)(3)

从35个大中城市的指标来看，新建商品住宅成交量前三位分别是重庆、成都、武汉，成交增幅前三位是郑州、天津、杭州。在部分一线的城市和热点城市的成交量较低，反映了这些城市新建住宅供应量较少，导致新房供应量明显减少。而新房供应量较大城市集中在土地供应相对充足二线城市。

同时在35个大中城市当中，从房地产开发投资额指标来看，居于前三位分别是北京、重庆、上海，投资额增幅前三位是南昌、郑州、深圳，也就是说房地产开发投资依然是青睐于人口相对集中，人口规模较大的城市。从土地购置面积来看，前三位分别是重庆、成都、合肥，土地购置面积增速超过100%的有天津、南京和郑州。从施工竣工的面积来看，重庆指标相对比较高，西宁相对较少，济南的施工竣工面积增长速度也非常快，而贵阳出现明显降速。

当前房地产市场面临的主要问题：

第一，市场分化加深加强，三四线城市去库存任务艰巨。一方面一、二线城市住房市场供不应求，价格爆涨，面临着及时补库存的窘境。另一方面大多数三线城市住房仍然是供不应求，房价平缓。库存依然比较大。从非住房市场的发展来看，我们办公楼和商业营业用房库存压力更大，待售总量有所增长。对于三四线城市来看去库存的形势依然比较严峻，我们认为存在以下三个方面的难点：一是地方政府短期依靠房地产拉动经济增长的思路没有变；二是城市基础设施和公共服务水平仍然较低，短期内难以做到对进城务工人员以及提供均等化的服务，以及对周边农业转移人口吸引力有限；三是受制于本身经济社会发展水平，三、四线城市家庭收入普遍不高，市场需求难以扩大。

第二，长效机制尚未形成，政府的主体责任有待加强。从供给侧的调控，我们认为供给侧的调控并不是很理想，构建房地产市场长效机制还需时日。从土地市场表现来看，开发商对一、二线城市房价开涨预期和补库存的需求，不惜代价争夺有限的土地资源，从而导致“地王”频出，成交楼面均价高位。从商品房市场表现来看，高速上涨的房价严重透支城市居民未来消费能力和最终影响实体经济发展潜力。

与短期需求侧的调控相比，房地产市场长期稳健发展需要积极的供给侧调控，在供给侧调控当中政府的主体责任有待加强。一是在经济新常态背景下地方经济增速放缓，地方政府有动机通过维持土地供给的需求性来获得更多的土地财政收入。当地价上涨以后，也给市场传递房价上涨的预期，容易造成房地产经济泡沫。二是住房均有投资和住房的属性，都属于商品基本属性，政府有责任维持适度平衡。如果两者功能失衡必然导致房地产市场的畸形发展。