136家房企负债直逼5万亿，平均每家负债362亿(2)

简言之，近两年，房企的快速扩张，主要是高杠杆模式运营带来的结果。对此，有业内人士称，一旦企业周转能力受阻，销售回款率难以维持高位，偿债能力将失控。届时，过高的负债率就将成为压倒企业的稻草。

以负债驱动扩张现象加剧

值得关注的是，地产行业的利息费用率已经连续4年下降，从2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，已经回落了2.4个百分点，从趋势上看，房企的负债综合成本明显改善。

但融资成本的降低，甚至债务结构的优化，都不能改变房地产企业以负债驱动发展的高杠杆运营模式。更重要的是，目前还有ABS、永续债等不计入负债的表外融资流入地产行业。

谢皓宇表示，2016年A股全房地产行业的净负债率为89.4%，34家重点房企为97%，较2015年有所回落，但是依然处于历史第二高位，相比于2005年约有60%的大幅提升。此外，2015年-2016年，34家重点企业有息债务扩张规模甚至达到了2007年-2014年这8年的合计水平。

谢皓宇进一步称，若将总资产的增长进行拆分，分为负债扩张、发股扩张、利润扩张。在3总市值占据所有A股房企48%的上述34家重点房企中，2016年，负债扩张贡献了84%，较2015年有所提升；发股扩张贡献了3%，较2015年降低；利润扩张贡献了13%，较2015年提升。

无独有偶，在港上市的内房股也在走以负债驱动可扩张的高杠杆运营模式。申万宏源分析师李虹指出，统计融创中国等10家在港上市的内房股数据显示，这10家公司的平均净负债率水平从2015年末的74%上升5个百分点至2016年末的79%，主要受2016年大幅买地的融创中国拖累，其净负债率水平从76%大幅飙升至208%；与此同时，以高分红著称的高杠杆开发商富力地产净负债率也从168%继续上升至175%。

另一方面，降幅最大的三家公司包括碧桂园、远洋集团和保利置业，其净负债率分别下滑39个百分点、25个百分点和20个百分点。从绝对数值看，融创中国（208%）、富力地产（175%）和保利置业（108%）位居前三，华润置地和中海外仍维持低位在24%和7%，其余开发商净负债率介于40%-70%的健康水平。

谢皓宇预计，2017年通过负债扩张和发股扩张都将得到明显的抑制，利润扩张将成为主流。因为负债里的预收账款扩张将增加，其将会转化为利润。

但严跃进向《证券日报》记者表示，前两年宽松的融资环境已经过去，去年11月份以来，房企融资环境收紧，去杠杆力度加大，加上今年调控政策全面加码，预计明后年偿债高峰期来临时，会有一些房企难以承受资金压力。

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