从限购、限贷到限价、限售，调控的王炸你懂多少？(2)
最后，我们来说现在很多城市都在加码的最大法宝——限售。所谓限售，就是限制销售的目的，由于市场经济环境中，商品都是自由流动的，所以理论上你今天买了房，明天就可以把房子卖掉，因为房子也是一种商品。限售就是规定了对于卖出时间的限制，最近厦门、成都、福州、广州等城市都不同程度的采用了限售这个战略，限售表面上看来是冻结了流动性，从供给侧的角度来说，斩断房地产市场的部分供给，从而从出口冻结了房地产二手房的供应，让资金的流动性降低，从而抑制了房地产的泡沫。但是，瀚哥看来限售的目的并不止如此，限售不仅可以防止房地产价格的进一步上涨，也可以有效地防止房地产市场的暴涨暴跌。中国的楼市其实非常像2015年的股市，处于一个非常危险的高位运行，一旦某些人对于热点城市的房地产价格上涨不太看好，即有可能出现股市一样追涨杀跌的现象，会不会像股市一样断崖式下落瀚哥不敢说，但是限售往往是抑制这种暴涨暴跌的有力武器。
到此为止，房地产调控的四大王炸全部出场了，他们的出现标志着我们回归房地产居住属性的脚步向前更进了一步。
二、房地产市场未来到底会怎么走？
瀚哥认为，在各地房地产调控新政频繁加码的情况下，房地产的紧政策将会成为大势所趋，限购、限贷、限售、限价的逐步加码向市场释放了政策弹药很充足，国家让中心城市和热点城市住房回归居住属性的决心不会动摇。所以，瀚哥认为各地的房地产市场将会进入明显的“二元市场”阶段。一方面，各个中心城市和热点城市的房地产将会保持横盘略微下调的走势格局不变，既不会出现暴涨也难以出现大跌，横盘将会是短时间内的一个大趋势，当然远郊等原先被爆炒的地段出现回调也会是大概率事件。另一方面，三四线城市的房地产去库存压力依然较大，大量的存量库存的消化将会耗费较长的时间，房地产市场的二元分化格局已经逐渐明显。
未来，能够看到的是国家供给侧改革的趋势日渐明显，除了上面所说的限售、限价这种直接调控层面的供给侧改革之外，有两类更为宏观的供给侧改革也正在出台。第一种，房地产土地的供应改革，对于房地产库存去化周期超过三年的城市，也就是去库存压力较大的城市，减少甚至停止土地供应的趋势正在形成。对于去化周期少于一年的城市，也就是我们之前说的中心城市和热点城市，土地增加供给的趋势也很明显，通过土地政策的调整，直接从供给侧来瓦解房地产市场的投机心理，化解恐慌情绪将会是一种非常有可能发生的事情。
第二种，在货币政策领域，货币政策的宽松趋势已经接近了尾声，出于防控金融风险，降低融资杠杆的需求，再加上美联储加息的压力，货币政策稳健从紧将会是一个大的趋势，3月末人民币房地产贷款数据出现减少，其中个人贷款增速更是明显回落，这都是从货币层面降低房地产市场风险的一种控制。
可以说在“四限+两调（调土地、调货币）”的影响下，房地产市场稳定发展的趋势已经形成，未来通过政策防止房地产市场的价格与居民收入背离已经成为必然，房地产投机时代已经过去，居住将会是房地产的新主题。
作者：财经专栏作家，经济观察员，财经评论员。
作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview)