调控加码下三四线楼市隐忧：杠杆率大幅提升(2)

  “钱在买房”

  近期有分析师梳理了所有商业银行高管在去年中期业绩会上的发言，得出政府调控的路径：第一步是降息；第二步分两次降低首付比例，一次是2015年9月之后，一次是2016年2月份，在此环境下三四线城市的房价同比数据也开始变好；第三逆向引导按揭利率；此后通过限购，把资产挤向三四线；再就是货币化安置。

  年初以来，面对环一线热点城市需求外溢带来的三四线市场繁荣，不少房企早已经筹谋抢位。事实上，自去年7月三部委联合发布到2020年要建设一千个小镇的目标之后，不少开发商早已涌进热点城市群小镇建设和产业新城的发展大军当中。

  “这一轮开发商进入三四线，不少都是选择城市中心，且规模适中的土地，这是比较正确的战略。”LBN董事总经理杜劲松表示。

  阎常铭指出，此轮市场资产重新配置中，三四线城市的机会有可能对于房企来说非常重要。“这一波中国房地产的彻底繁荣，包括三四线的向好都是由加杠杆而来，这是每个国家在利率市场化、金融自由化过程中必然的命。”

  阎常铭研究发现，全球所有国家的商业银行在利率市场化和金融自由化之后只能被动大幅度增加按揭贷款占总贷款的比例，在资产配置上大幅度向按揭贷款倾斜。否则严重者或许会产生如美国八十年代时整个银行业的危机。

  因此他认为，银行资产配置带来房地产大牛市，是“钱在买房，不是人在买房”。