调控加码下三四线楼市隐忧：杠杆率大幅提升

  今年春节以来，已有约15个一二线城市、14个三四线城市出台楼市调控措施，热点三四线城市不可避免地加入限购行列中。

  “一季度从数据上来看是很好的。” 4月6日，克而瑞研究中心举办的第20届地产金融形势发布会上，易居（中国）企业集团CEO丁祖昱表示，“实际很多三四线城市的销售增速远高于25%。”

  不过在碧桂园营销中心总经理梁晓姗看来，“政策发酵需要时间，真正显现力量的时候可能会在第二季度。”

  克而瑞研究中心统计显示，今年前两月房地产开发投资增速达到8.9%，为最近三年最高，销售面积同比也上升了25%。

  然而，对于此轮三四线城市的繁荣，兴业证券房地产首席分析师阎常铭表示，大周期没有变，三四线中期繁荣确定，但之后将是一个相对平稳的状态。

  据兴业证券统计，中国房地产资产的总市值接近三百万亿，而居民储蓄是五十万亿左右，储蓄并非正态分布。阎常铭指出，杠杆在三四线城市的作用非常重要。据其透露，一二月份全国新房销售额在10800亿左右，一二月份居民中长期贷款增长10080亿左右（杠杆端没有考虑公积金，成交端没有考虑二手房）。

  纵向比较可发现，过去几年杠杆率在50%-70%，今年到了80%。“这表明今年杠杆用得非常多。今年一二线城市成交面积同比增长了25%，但是统计的三十个核心城市成交面积负增长4%，所以杠杆跑到哪里去了？到三四线城市去了。”