北京限购新政杀伤力显著 知情人称调控措施仍有后手(2)

央行数据显示，2013年全国个人购房贷款余额为9.8万亿元，同比上涨77%。与此对应的是，2013年全国多地房价明显上涨。易观数据研究院的数据显示，当年北京二手房成交量同比上涨37.15%，挂牌均价约3.2万元/平方米。

2014年上半年，多地再次强调“认房又认贷”政策，央行收紧房贷政策。2014年9月，房价明显下跌。链家地产研究院的数据显示，当年北京房价跌幅达到12.8%。2014年9月30日，央行和银监会发文，将“认房又认贷”政策改为“认房不认贷”。2015年，深圳楼市率先大涨，上海随后异动。到了2016年，南京、厦门、宁波、郑州等20多个城市楼市纷纷上涨。2016年的10月和11月，深圳和上海分别再次强调“认房又认贷”。然而，深圳和上海楼市依然出现10%左右的涨幅。

格隆汇资深研究员认为，实质上起杀伤作用的是信贷。央行数据显示，2015年全国个人购房贷款余额为14.18万亿元，同比上涨55%；2016年全国个人购房贷款余额为19.83万亿元，同比上涨112%。与此对应的是，北京的房价突破6万元/平方米。

“房价增速主要取决于央行对房贷的态度。历史数据表明，2010年央行收紧房贷后，2011年北京和上海的房价出现30%左右的跌幅；2013年房贷政策松动，北京和上海的房价出现约40%左右的涨幅；2014年再度收紧，北京房价跌幅12%；2014年底放松，房价在一年之后出现暴涨。”该研究员表示。

楼市调控仍有后手

中国证券报记者从知情人士处获悉，北京楼市“3·17”新政颁布后，3个月内若房价仍旧单边上扬，政府可能考虑出台更为严苛的政策，抑制楼市非理性上涨，维持房地产市场稳定。调控措施包括继续提高首付比例、全面取消房贷优惠、缩短贷款年限、打击取缔哄抬房价的不法中介机构等。

3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。根据公告，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用；再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

公告强调，在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

中国房地产业协会的数据显示，北京房价已连续17个月环比上涨。自2015年10月份以来，北京平均房价由37221元/平方米，上涨至60738元/平方米（2017年2月），涨幅高达63.18%。北京乐居近日的调查显示，76%被调查者认为北京房价过高，勉强接受的仅占17%。

中国证券报记者采访的多位业内人士认为，“3·17”新政对各类购房人群影响不一。“北京购房人群可以分为三类人，包括首次购房人群、换房人群、购买二套房人群。”“爱房者”创始人刘常青称，对于第一次购房的人群而言，没有太大影响，首付比例还是35%，利率也没有变化。唯一的变化就是贷款年限由最长30年变为最长25年（不含25年）。

对于购买二套房的人而言，新政的影响并不大。新政实施前，普通住宅的首付比例是50%，非普通住宅是70%；新政实施后，普通住宅提高到了60%，非普通住宅提高到80%。“10个百分点对大部分准备购买二套房的人群而言没有太大影响。”刘常青表示。

对于换房人群，“认房又认贷”的影响较大，特别是已经把房子卖了，还没来得及购买新房的人。“对于已经签约，付了定金，但还没申请贷款的购房者影响更为突出。”链家地产北京区一位负责人称。

(中国证券报-中证网)