马光远：“收房地产税， 70年后还要有偿续期”？(2)

第三，谈到土地使用权到期的续期问题，董祚继先生认为有偿续期和无偿续期各有利弊，但总体上有偿续期显著优于无偿续期。“有偿续期本质上是对土地公有制的维护，有利于国有土地出让市场良性运行，有利于化解贫富分化社会矛盾，维护社会公平正义。”在有偿续期的具体做法上，他提出在缴费方式上，可以设定一次性缴纳土地出让金和按年缴纳租金两种方式，由土地使用权人根据经济状况自行选择；缴费费率实行阶梯式标准，基本需求低费率，改善性需求中费率，投资投机或奢华型需求高费率；具体缴费可以与房地产税合并征缴，以“润物无声”的方式实现续期制度平稳落地。

这是迄今为止，我听到的关于土地使用权到期后的处理，以及如何处理与房产税的冲突时，国土部门的官员最详细的一次介绍。当然，我们对于董祚继先生接受21世纪经济报道的采访，究竟代表他个人，还是代表国土部在吹风并不了解，但是，考虑到董祚继先生的特殊身份，这个表述起码不能完全理解为他个人的一种想法。

如果按照董祚继先生的说法，未来在征收房地产税的同时，还是有偿续期。在《物权法》讨论时，绝大多数人认为应该无偿续期的意见可能不会被接受。如果最终的结果是，既要交房地产税，又要在70年到期后有偿续期的话，等于民众最担心的情况变为了现实。很显然，这是民众最不愿意接受的结果。

当然，“有偿”的标准究竟是什么，在整个制度设计中很重要，但是，这个既要收房地产税，又要有偿续期的方案，的确不是很多人愿意看到的。如果最终是这个方案，我想一定不会有人“放心买房”。

而且，董祚继先生设定的基本居住、改善和投资三种情况，对不同的人而言是完全不同的，根本没有可操作性。比如，对张三来说是投资型的，他在土地使用权快到期的时候绝对不会傻乎乎等着高额续期，他可以把房子卖给基本居住型的或者改善性的，这是很容易做到的，然后再去投资一套。这和过去的做法其实没有任何两样，等于70年的问题根本没有解决。

关于这个话题，我过去写了不少文章，也谈了很多观点，但核心的观点不外乎两点：

第一，只有永久产权的不动产，才征收房产税，这一点，是绝大多数国家的先例和前提，“恒产”就是永久产权，在这个问题上，我们恐怕不能有任何“创新”的解释，永久产权就是绝对产权，如果在这一点上动摇，是会让大家担心的，不可能有什么长期的预期；

第二，土地“70年”，这个70年当年究竟是怎么确定的，有没有科学合理性？70年在我看来是一个非常不合理的规定，如果是拍脑袋拍出来的，就不应该被这个规定限死，为什么不是80年，90年，100年，而是70年？

第三，其实土地拍卖的时候，拍出的价钱绝对不是按照70年理解，大家都把他当成永久产权理解，否则，按照租金，如何可能拍出现在的天价？

第四，说已经交了70年土地出让金的，只对房子征收房产税，对土地不征收。我想知道，这个东西怎么操作，房子价值和土地价值是一个不可分割的整体，我们用什么办法才能切割房子的价值和土地的价值各占多少比例？这简直太难了。

说这么多，无非想表达一个常识：有恒产者有恒心，这是历史证明了基本人性，不要在这个问题上挑战常识和历史，也不要在这个问题上显得过于贪婪，让业主害怕，这本不应该成为一个死结！解决起来本来很简单，回归常识，尊重永久产权，这可能是最好的选择。

如果最终要收房产税，土地续期的最好选择就应该是无偿续期，或者只收象征性的费用，这样才能让房地产税具有合法性。如果既收房地产税，又要在70年期满后有偿续期，一定是一个多输的结局。