马光远：“收房地产税， 70年后还要有偿续期”？(1)

国土资源部部长姜大明在“两会”期间回答记者关于70年土地使用权到期后的安排时表示，国土资源部正在贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神，深入调查住宅70年使用权到期后的续期问题，并将积极提出法律安排的有关建议。

“请大家放心，居民购买住房，其财产权一定会受到法律的有效保障。”

姜大明的这番话是否意味着土地70年到期后，将会无条件自动无偿续期？很显然，从过去的博弈看，绝对不应该这么乐观。

如果真的是70年后免费自动续期，就不会长期不决，成为悬在中国购房者头上最可怕的一柄利剑了。

我这样担忧，是有理由的。

在姜大明部长表态让“大家放心买房”的时候，全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继接受21世纪经济报道记者采访时，也谈到这个问题。考虑到董祚继的身份，他接受采访时关于土地续期问题的表态肯定不是一个普通学者的研究或者纯属个人之言，在某种程度上，作为国土资源部的司局级官员，他对这个问题的表态很显然和普通的学者或者其他人的分析不同。

在谈到造成房价过快上涨的原因时，董祚继认为，除了城镇化进程加快的因素外，主要还是相关财税制度、土地制度、规划制度不合理，未能有效抑制投资、投机性需求（为了避免误解，我把董祚继谈到的与房产税和土地续期有关的内容直接摘录如下）：

首先是房地产税制度。房地产税迟迟未能开征，使商品住房的持有成本微乎其微，极大地影响到居民购买住房还是租赁住房、购买商品房还是进行其他投资的决策行为；

其次是一次性土地出让制度。这相当于将未来70年的地租收入一次性收取，不仅增加了房地产开发成本，也使后来的房地产增值无法调节；

第三是到期住宅用地使用权续期制度。《物权法》规定，到期住宅用地使用权自动续期，但没有明确是无偿续期还是有偿续期，给社会普遍造成房地产是“永久产权”的印象，进一步刺激了居民的购房动机。

在谈到房地产税和土地出让金的关系时，我将董祚继先生的观点归纳如下：

第一，我国的房地产税征收要与现行土地出让制度等做好衔接。比如，对于商品住房，由于已缴纳70年的土地出让金，就不宜另行缴纳土地税或地租，仅需缴纳房产税。另外，也要考虑与已有税费的协调，房地产开发和销售环节已经缴纳了不少税费，开征新税的同时应调整已有税费，重在优化税收结构，避免片面扩大房地产税负并转嫁给普通消费者。这个观点我完全认同，现在在房地产税立法的时候，很多人的确只有增税的概念，对于整个交易环节多如牛毛的其他税费却从来不提，这是违背十六届三中全会以来房地产税改革的基本原则的。

第二，谈到 “有恒产者有恒心”时，董祚继认为对产权保护要辩证看待。“有恒产”一方面确实有利于稳定人们的财产预期，另一方面，产权的过度保护也会助长人们不劳而获的心理。这里，董祚继先生在“恒产”问题上的看法很显然是有保留的；