相比房地产税 这3个信号更能影响楼市(2)

业内人士指出，滁州的调控措施其实相对来讲还算温和，作为三线城市，在两会期间也出台楼市调控政策，这个政策信号传达的意义非比寻常——从侧面证明一二线城市在执行双限政策之后，资金外溢，进而倒逼当地政府出台相应的调控措施，打压投资投机性需求，以此维护房地产市场的平稳健康发展。这是楼市调控升级的信号。

事实上，从去年下半年以来，楼市调控就逐渐升温。近日，总理在作《政府工作报告》时指出，2017年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。

国土部长姜大明在“部长通道”上接受采访时表示，国家制定宏观调控政策，地方因地制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策，对重点城市，一城一策、靶向治理。

住建部长陈政高在两会期间称，当前已经出台了若干的调控政策，还储备了若干个调控政策，“这些政策足够我们调控市场所用”。而目前正在根据中央要求制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，这个基础性制度长效机制出台以后，对房地产会起到一个保障作用。

去年12月召开的中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

今年2月召开的中央财经领导小组会议再次指出，房地产市场调控，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定；要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

事实上，2016年四季度以来的调控颇见成效。据中国指数研究院数据，上周该机构监测的29个主要城市整体成交量环比下降2.5%，分城市来看，一二线城市成交量环比下行，三线城市环比上扬。

汇率、房价不可兼得

业内人士称，从央行看，此举意在在美元进入快速加息周期的时候，稳定人民币汇率。美联储在3月16日凌晨宣传加息几乎毫无悬念，而在6月份，很可能连续加息。在这种背景下，为了稳住人民币汇率，必须提高人民币利率，收紧货币供应。

而这个消息，无论是对楼市或是股市来说，都是偏空。

海通证券首席经济学家姜超认为，货币收紧的最大风险在于房地产市场，随着房贷利率的回升，房贷增速将从历史高位大幅下滑，并导致地产销量和房价的下跌。

去年的政策以稳增长为主，加杠杆放货币，推动房价上涨，但也导致了汇率贬值。而2017年受到去全球化的约束，以及防范金融风险的考虑，去杠杆收货币，房价必然会下跌，同时也有助于汇率稳定。

姜超分析，从货币的角度来看，本轮房价上涨源于货币增速创新高，但如果未来金融去杠杆持续，银行同业融资增长趋缓，房贷利率上升压缩房贷需求，那么2017年的以银行总负债为代表的广义货币增速大概率将高位回落，而房地产泡沫也将难以维系。

从稳定汇率的角度来看，必须要降低广义货币增速，提高货币利率，而这将使得依赖于货币超发的房价受到严重冲击。反过来看也是一样，由于持续的货币超发房价上涨，中国的房产总市值在14年超过了美国，但中国的经济总量毕竟只有美国的一半左右，从而带来了极大的汇率贬值压力。由此可见，稳定汇率和房价上涨不可兼得。