房企下南洋：一场契合财富配置与新兴市场的盛宴(2)

许多跨国企业也纷纷在伊斯干达落户。根据官方资料显示，主要企业如微软、凯德置地、谷中城美佳广场、佰乐泰集团以及惠腾集团等。

制造业与房地产贡献了伊斯干达特区的第一波增长。然而，经历了前几年的快速发展后，自2013年底，伊斯干达特区的房地产市场从超高速的增长周期走向逐渐放缓的趋势。主要由于除现有市场供应外，伊斯干达特区发展局（IRDA）还宣布将与包括碧桂园、富力在内的三大中国发展商联手发展超过107000套商业住宅。庞大的数量冲击，一度引发外界对于伊斯干达“是否已经产生房地产泡沫”的质疑。

讨好中国人

在森林城市之前，碧桂园已经和柔佛州政府联手打造金海湾项目，据称整个楼盘的9539套公寓都售罄，销售金额达70亿元人民币。

上海绿地集团则买下了地不佬（Tebrau）128英亩的土地，大举兴建办公大楼、公寓和商店。而广州富力地产股份有限公司则开始了公主湾的工程，第一期住宅规划3000户。

然而，中国地产商庞大的新建住宅不瞄准当地人，对于人均GDP在2014刚刚达到3万令吉左右的伊斯干达特区来说，森林城市套内均价约1.68-2.7万元/平方米，公主湾2万元/平方米（人民币）的高昂价格并非当地人所能承受。

然而推销给同胞似乎也不如想象的那么简单。

以森林城市为例，精明的中国买家对于项目挑剔之处包括：新山市城市建设的落后，治安环境的不确定性，整个项目20年左右的超长工期，若作为养老休闲居所，海滩环境面向新加坡工业区的天然劣势，以及填海造岛所遭遇到的环保抗议。

如果关注东南亚地区，你还会了解到印尼每年的“烧芭”传统，给邻国带来的空气污染的困扰，不亚于中国北方爆表的雾霾。所谓的买房即获马来西亚签证，稍微了解“第二家园”计划之后，中国投资客也会发现，无需买房，只要有足够的存款拿到签证并非难事。

尽管通盘考虑之下，这个地产项目总归有些不能尽如人意。但森林城市的诱人之处明显：碧桂园主席杨国强确实对它寄托了“再造一个碧桂园”的梦想。

它为中产阶级勾勒的生活图景令人怦然心动：项目将由4座人造岛组成智慧城市。未来城市是立体分层，车辆在地下穿行，公园覆盖地面，建筑实现垂直绿化与智能配套，地上是为架空轨道交通。城市未来可容纳多达70万人，面积是纽约中央公园的4倍。城内将兴建办公大楼、公园、酒店、购物广场、国际学校。“产城融合”的理念虽然似乎超越一家单纯的地产公司的操作范畴，但一系列的利好也在鼓舞着投资者的信心，在3月在森林城市全球开放盛典上，马来西亚总理纳吉布出席，并宣布森林城市成为免税区。不久后，“森林城市”2016年入选广东省“一带一路”“1+10”标志性项目之一、广东省国际产能合作重大项目。在2016年下半年公开业绩会上，碧桂园宣布森林城市上半年销售破人民币100亿元。

在某次接受记者采访，有人向碧桂园总裁莫斌提问，有人觉得你们“新加坡旁”的说法有忽悠之嫌，你觉得呢？

莫斌回答，“我们从不忽悠。我2010年加入碧桂园时就知道了。老板杨国强2002年就默默拿出1/3的身家创办国华纪念中学，学生从读高中到博士毕业，都是他个人承担学费，懂得大爱的人会靠一个项目的忽悠赚钱吗？”

许多数字支撑着莫斌们的底气。在官方公布的伊斯干达特区十周年回顾报告中，截至2016年，特区总价40%的投资来自海外，其中中国以237.8亿令吉的总投资高居榜首，紧随其后的是新加坡 （200亿令吉），美国（70亿令吉）。

2016年3月，在马来西亚首都吉隆坡，中国铁建股份集团与伊斯干达依海集团在竞标“马来西亚城”60%股权成功后，宣布投资20亿美元于马来西亚城成立区域中心，整合现有区域业务。

中马两国在“一带一路”框架下日益进入甜蜜期。碧桂园和富力们并不会是最后一波奔赴南洋的弄潮者。