房企下南洋：一场契合财富配置与新兴市场的盛宴(1)

房企下南洋：一场契合财富配置与新兴市场的盛宴

2016年迸发的房地产资产配置潮，随着930以来的调控周期而在国内逐渐淡去。但中国人针对海外房地产市场投资的需求似乎仍在延续。

除了投资回报率较为稳定的美欧等地，一些新兴市场的表现也很突出，比如东南亚，如果从2016年年中起，刷屏数个央视大型节目的“森林城市”项目正是其中一例：新加坡旁，未来城市榜样。“新加坡旁”是一个巧妙的宣传修辞。“森林城市”坐落于马来西亚柔佛州首府新山市。新山隔柔佛海峡与新加坡相望，因其地缘接近性，新山市被类比为当年承接香港地区产业转移的深圳。这样的地理重要性，随着新山市所在的伊斯干达特区发展势头见盛，“一带一路”大建设背景下中马政府间政策利好，刺激着碧桂园、富力等一批中国南方地产商争相进入新山房地产市场。

戴德梁行大中华区资本市场研究负责人陈妍斐预测，海外投资的需求在2017年仍将保持强劲。但近期政府对资本外流的限制政策可能会使交易时间变长，投资规模变小，这将使得2017年的交易量呈小幅度降低。

“新加坡旁”的“新”机遇

新山市与新加坡隔海相望，直线距离不超过2公里。两个城市间有一条长度为1公里左右的新柔长堤，及被称为“第二通道”的跨海大桥供两地往来。由于房租、物价便宜，许多在新加坡工作的马来公民，甚至不少新加坡人也会选择居住在新山。

据当地媒体统计，每日大约有5万人往来新加坡与马来西亚新山市两地。若逢节假日，两个通道及关卡拥堵问题严重，排队通关时间接近4小时，两地通勤之路可谓辛苦。

但这种趋势似乎已经不可逆转。邻居新加坡正进行1980年代以来的第二次经济转型，中小企业面临成本与员工短缺的问题而选择迁移，伊斯干达经济特区只是一水之隔。此外，新加坡生活费持续攀升，马来西亚不啻为较廉价的选择。

自2013年开始，新马两方开始在多项跨境交通上达成共识：包括隆新高铁，新柔地铁，以及第三通道“友谊桥”等等。

地理距离的辐射，华人社区的文化相近性等，使得新山与新加坡在双方的经济层面都扮演着亲密的关系。随着跨境交通发展，新山“新加坡旁”的角色不再那么欲说还休。

马来西亚新深圳，地产先行

一家台湾媒体在报道中国地产商进入新山市时，将其阵势形容为“大军压境”，但中国大军到达战场的时间显然不是最早。

马来西亚伊斯干达特区建设计划于2006年正式推出，覆盖面积达2217平方公里，为3个新加坡大小；特区规划面向新加坡，以新加坡人及投资为争取对象。成立之初，制造业与服务业一路高歌猛进，带动房地产市场全面向好。

根据伊斯干达特区发展局（IR-DA）在官网公布的数据，截至2016年上半年，特区已落实投资2070亿令吉（与人民币汇率为1：1.5左右），其中，制造业目前总投资占比为26%，住宅开发投资占比20%，零售和多元发展投资占比27%。

制造业于2013年见证了伊斯干达特区巨大的增长，因新加坡政府开始鼓励新加坡工厂搬迁至柔佛州。从那时起，制造业就以每年数十亿令吉的速度显著地增长。

分析人士认为，伊斯干达特区工业投资前景持续看好，信心主要来自国外投资的不断涌入。根据伊斯干达特区发展局（IRDA）制定的第二阶段发展计划（2014–2025），依斯干达特区的总承诺投资目标依然设定在3380亿令吉，未来将创造逾80万个就业岗位；自2012来，区域保持7%左右的GDP增速，显示国际投资者对这一区域仍保持着持续的兴趣。