地方两会定调楼市 “促稳”成关键词(2)

中原地产首席分析师张大伟认为，由于去年房地产市场大涨，部分城市出现明显的泡沫，因此地方政府不希望楼市再出现暴涨暴跌的局面，维持市场稳定并适度挤泡沫，成为很多热点城市的政策导向。

张大伟还指出，不同城市的调控思路有所区别，则反映出房地产市场的区域分化愈加明显。如部分热点城市要求增加供应，吉林省则强调“去库存”，湖北省则要求在省内也实行“一城一策、分类调控”。

调控仍有余波

尽管各地对楼市的表态有所区别，但从总体基调来看，大部分业内人士认为，一二线城市“调控从严”的方向不会改变。这也意味着，未来局部市场可能会继续出台调控措施。

就在各地纷纷召开两会期间，部分的调控措施仍在陆续推出：重庆在2017年1月7日发布调控文件，严控主城区房价；上海在本月上旬暂停了百余个商住项目的网签；济南于2017年1月17日出台“限购令”。

根据中原地产的统计，仅2017年1月上半月，全国就有7个城市12次发布楼市调控政策。而从2016年四季度以来，武汉、郑州、杭州、南京等城市出台调控措施的频率都超过了3次。

2016年虽是房地产市场大涨之年，同样也是调控频繁的年份。尤其从去年四季度开始的两轮调控，被认为较好地抑制了市场过热。

首轮调控政策集中在国庆长假前后，从2016年9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。次轮调控集中在2016年11月，热点城市通过清查房企资金来源、严控首付贷、消费贷等方式防止资金违规进入楼市，部分城市还提高了信贷杠杆。

张大伟认为，楼市调控的余波仍在，但现有的调控手段只能着眼短期。从监管层的表态，以及楼市“促稳”的长远目标来看，长效机制的研究也将是明年的一项重点工作。

2016年12月召开的中央经济工作会议提出，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。”北京、深圳、天津等城市的两会上，同样提及了该问题。

从目前披露出的信息，尚难看出长效机制的整体框架。但房地产税收、租赁市场发展、土地供应、保障房建设等方面的制度被认为是其中的重要部分，且前两个领域有可能在今年取得一定突破。

就今年的房地产市场而言，大部分机构做出“小年”的判断，认为市场将进入一段下行周期。国海证券的分析指出，预计2017年全年商品房销售面积同比下滑8.3%，销售额下滑6.5%，房地产投资增速在1.7%左右。房价走势方面，尽管2016年四季度房价环比涨幅有所收敛，但短期内房价并不具备向下大幅调整的条件。

招商证券也认为，预计2017年的商品房销售量下降10%左右。但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米，成为仅次于2016年的次高点（仍高于 2013年）。该机构对房价的观点与前者类似：开发商资金链收紧影响供给节奏，土地价格影响成本端且对房价构成正反馈，流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。