明后两天，有关一季度房地产市场销售和房价的官方数据将陆续发布，届时，楼市是否再现小阳春将得到验证。而市场变化会否引发政策变化，也令外界期待。

16日上午，国家统计局将发布“70个大中城市住宅销售价格月度报告”，17日上午，将发布“房地产开发和销售情况月度报告”。

从今年前两个月的情况看，房地产市场销售彼时还处于下降通道。今年1-2月份，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%。而2018年全年为增长1.3%。

销售回暖房价是否反弹？

前两个月的楼市走势与春节因素略有关系。

国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇3月14日表示，1-2月份商品房销售面积略有下降，下降3.6%，很大程度上是有两个原因，一个原因是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分集中在2月份，对人们的购房行为带来了一定影响。第二个原因是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大老百姓和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。

从一些民间统计数据来看，进入3月份后，一些热点城市房地产市场回暖趋势较为明显。

中原地产研究中心统计数据显示，整体看3月份全国楼市并未出现大幅度变动，但不同区域市场出现不同变化。

其中，一线城市出现明显增长，北京商品房住宅成交31.1万平方米，环比上涨108%；上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%；广州成交90.2万平方米，环比上涨177%；深圳成交29.52万平方米，环比上涨139%。

而二线代表城市成交环比上升82%，其中大连、南京升幅较大；而三线城市平均则同比下调了14%。

58同城、安居客12日发布《2019年一季度楼市总结报告》显示，2019年一季度，一线城市商品住宅成交量同比上涨约三成，北京成交面积同比上涨超1倍。多个热点城市持续加码人才政策，推升了西安、重庆、武汉、成都等新一线城市的找房热度。

在业界看来，一二线城市成交回暖的原因，主要是调控政策趋于稳定，加之信贷环境改善。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示，国内房地产市场发展与房地产调控政策及宏观经济环境息息相关。2019年调控政策整体目标以“稳房价、稳地价、稳预期”为主，并没有像前两年那样层层加码，再加上金融及信贷环境，一季度北京楼市呈现回暖态势。

销售数据的回暖，是否会进一步传导到房价上？这可能是外界更为关注的信息。

“成交量的提升并未很快传导至房价的波动，目前北京市场上一手住宅销售的主体仍以限价房及共有产权房为主，其价格已经封顶，难以实现反弹。 ”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想称。

58安居客房产研究院首席分析师张波也表示，从基本面来看，一季度部分城市成交回暖，尤其是一线楼市二手房成交量的上涨更是带动了市场热度的提升。但2019年全国不会出现成交量价大涨格局，换言之整体市场并不具备“大阳春”的基础。

“首先，政策面上不允许，从国家2019年楼市调控的目标来看要保持‘三稳’，因此楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制。”张波说。

个别城市调控再度加码

从近年来走势看，房地产调控政策的松紧调节对楼市销售走势影响颇大。今年以来，地方房地产调控政策尺度不一，更多政策调整正在落实中央“一城一策”的要求，但总体上还是以“房住不炒”为根本基调。

对于2019年房地产市场走势，李想表示，可以预见，中央将继续坚持房地产调控长效机制的长远发展，维护房地产市场平稳运行，在短期内政策不存在放开的可能性，但会给予地方更多的政策主导权。同时在金融、货币及信贷层面，2019年较去年将会有所调整。

近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，有舆论认为超大城市落户有所松动，将引起人口分布的集聚，甚至会触发房地产市场的波动。

对此，人民日报12日刊发《写好新型城镇化建设大文章（评论员观察）》文章称，不管户籍制度怎么改、城镇化如何推，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位不能动摇，要始终将其作为房地产市场平稳健康发展的总体要求。

“无论是积分落户的超大特大城市，还是69个放开落户限制的大城市，分解落实城镇化的重点任务时，都要把防止房价大起大落作为前提条件，坚决避免投资投机者借机钻空子，同时不断精细化限购、限售、限价政策，满足刚性和改善型需求。”上述文章称。

楼市回暖也引发了一些房地产销售环节的乱象，诸如“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”等。

4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知指出，将加大房地产市场监管力度，依法严肃查处哄抬房价、价外加价、捂盘惜售、虚假宣传和强制搭售等违法违规行为。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，但最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策。此外，楼市最近出现小阳春，市场各种谣言明显出现，如传闻一些城市松绑限购限价等，对此，相应城市及时进行了辟谣。

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