中信证券研究表示，与2018年相比，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，进一步推动常住人口，尤其是一二线城市的常住人口落户；进一步强调了城市群和都市圈的发展。政策有助于培育宏观经济增长的新动能，客观上也对住房需求，尤其是核心城市及其周边区域的真实房屋需求起到推动作用。

中信证券认为，此次政策边际上变化最大的是超大特大城市和大城市，这些城市的落户从以限制为主，逐渐转向以鼓励为主。这客观上推动了限购城市自住需求的释放。

同时，推动城市群和都市圈发展，内容更加具体，分类更加细致，更考虑现实问题。这都反映出政策不仅考虑“应该发展什么样的城镇化”，也在积极考虑“如何从现实出发发展好城镇化”。中信证券相信，这客观上有利于聚焦都市圈，致力于服务产业集聚，推动城市发展的城市经营商。

对于特大超大城市周边区域，尤其是一小时交通圈所辐射的区域，开发的限制正在逐渐放开，而鼓励当地经济发展成为主流。客观上，这些地方规划乱象得到一定整治，房地产市场已经大幅调整。展望未来，城市经营的主战场就应该在这些特大超大城市周边区域，因为这些区域承接产业转移人口转移，又具备较为充裕可开发用地资源。

此外，2019年的《通知》提及了一些新的内容，例如，提出完善随迁子女在流入地高考的改革方向，提出收缩型城市要瘦身强体。中信证券认为，这都是触及深层次改革的重要内容，也为下一步城镇化加速，宏观经济增长，全社会真实空间需求提升提供了长期助力。

中信证券看好城市运营商的龙头股。城市经营是在房地产开发之上的一种宏大经营模式，这种模式以产城结合，助力地方经济发展的思路，参与中国城镇化建设，并从产业招商，园区租金，二级开发等不同业务领域多管齐下获得收益。相信未来这一模式将更直接受益于中国城镇化的发展。

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