在房价持续上涨的欧洲中心地带，对于投资者而言，机会在哪里？

在10月8日于德国慕尼黑开幕的2018年国际商业地产博览会上，对于近年来持续上涨的欧洲中心城市房价，全球最大的资产管理公司贝莱德（Blackrock）董事总经理穆勒（Thomas Mueller）给出了泡沫预警。他认为目前欧洲大城市的房地产投资潜在收益已大于风险，投资者应考虑把目标转向房价较低的东欧及东南欧地区。

德意志银行的房地产专家则认为，英国的伦敦依旧不可忽视，德国大城市前景看好，另外东欧地区（比如波兰），也有较好的投资机会。

“未来上涨空间已不大”

2008年金融危机爆发后，欧洲央行逐步下调利率刺激经济，并于2015年开始实施逾亿万欧元的规模资产购买计划，致使大量资金流进了房市。与2009年的房价低谷相比，不少欧洲中心城市近10年来的房价都已翻倍。

欧盟统计局10月5日公布的数据显示，2018年第二季度欧盟地区房产均价同比上涨4.3%，上涨最快的三个国家分别是斯洛文尼亚（13.4%）、爱尔兰（12.6%）和葡萄牙（11.2%），仅瑞典（-1.7%）和意大利（-0.2%）两国同比出现了微幅下跌。

据德国媒体报道，尽管欧洲房市目前涨势良好，暂无衰退迹象，但穆勒表达了对前景的担忧，“我们仍在一条良好的轨道上前行，但（轨道的）四分之三已在我们身后。”

美国汉斯（Hines）房地产投资公司欧洲区负责人胡贝尔（Lars Huber）也持类似观点，他表示，欧洲每个国家情况不尽相同，在希腊投资者仍有很好的机会，但在德国“已经有点晚了”。

除了住宅市场，在旅游业发达的欧洲地区，商业酒店也受到投资者的欢迎。拥有数千亿英镑资产的房地产投资管理公司M&G负责人在展会的论坛上表示，南欧国家，比如希腊的酒店越来越受到资金的青睐。

希腊华侨华人总会会长邹勇告诉第一财经记者，希腊的酒店近年来受到资金热捧，尤其是首都雅典和旅游胜地圣托里尼岛的酒店供不应求。据他介绍，雅典市中心房产投资总额相对较低，几十万欧元可以用来经营民宿，每年回报约在5%；而圣托里尼岛则比较适合投资小型酒店，预期每年收益约10%，但总投资额较高，需数百万欧元。

“美国房产缺乏吸引力”

不同与其他资产管理公司，德意志银行对欧洲房地产，尤其是德国房地产的未来更为乐观。该银行房地产基金经理阿兰多夫（Georg Allendorf）在展会上接受媒体采访时表示，房地产市场的繁荣将持续相当长的一段时间，“（至少）在未来一两年内，房地产市场将保持当前的上涨趋势。”但他也承认，“许多地区的房价已经到了很高的水平，对我们而言，这意味着投资选择变得更加困难。”此外，德银也看好德国慕尼黑、法兰克福和柏林等大城市的房价涨势。

据德国媒体报道，阿兰多夫及他带领的团队为德银子公司DWS管理着25支房地产基金，总规模220亿欧元。这些基金主要投资于欧洲市场，比如荷兰、芬兰和西班牙等地。阿兰多夫说：“我们非常清晰地专注于欧洲房地产，而不是亚洲或北美。”他认为，当前，美国的房地产缺乏足够的投资吸引力，高利率差异（注：欧元区基准利率目前为0%，美国为2.00%～2.25％）会产生过高的对冲成本，大幅降低了收益和风险比。

由美国政府出资的房利美公司（Fannie Mae）在最新的报告中预测，美国GDP于今年第二季触顶后将缓慢下滑，部分原因是房市销售增长停滞。房利美首席经济学家邓肯（Doug Duncan）表示，美国房价的上涨速度已在2017年触顶，2018年涨幅将下滑，这对房产投机客而言，将减少他们的投资动力。

英国的伦敦拥有欧洲规模最大、最昂贵的房地产市场。尽管英国与欧盟的脱欧协议谈判仍存在极大的不确定性，且近两年伦敦房价有所回调，但阿兰多夫认为，“（投资者）不应该撇开伦敦，对于金融业以外的雇主来说，伦敦仍然是一个非常有吸引力的市场。”

此外，阿兰多夫认为，波兰首都华沙目前有很好的房产投资机会。波兰欧芮嘉集团（Oruga Group）市场总监Terra Xu对第一财经记者表示，波兰经济状况良好，由于当地劳动力、公司运营成本非常低，近年来不少世界500强纷纷入驻首都华沙，使得华沙的物流、仓储、写字楼等供不应求，商业楼盘投资平均年化回报率为8~12%。根据德勤近日发布的欧洲住宅市场报告，2017年波兰住宅房价同比上涨了9%，每平方米均价1321欧元（约合1万元人民币）。

根据海外房产平台居外网9月发布的全球华人购房报告显示，2017年中国投资者在欧洲投资房产总额（含商业房产）达255亿美元，同比增长225.7%。而在北美地区投资总额418亿美元，同比下降31.9%。

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