经过多次反复考察之后，王大爷把80岁的老伴送到社区养老院照顾。由于子女在国外，老伴生活不能自理后，一直都是由他来亲自照顾。随着年事渐高，王大爷感到已经力不从心了。

好在这家名叫寸草春晖学知园的养老院就在他家小区附近。白天，王大爷会溜达到养老院，陪着老伴聊聊天、读读报，晚上再回家休息。这样，不仅他身上的担子轻松了许多，而且老伴也能得到更加专业的照顾。

当少子化与老龄化共同浮现，一旦家中出现失能半失能的老人，对整个家庭的影响是非常巨大的。当居家养老难以为继之时，嵌入式、社区化的小型养老院成为老年人的首选。

虽然有庞大的潜在客户群，但社区养老院发展并没有想象中那么蓬勃，各路资本最青睐的仍然是高端养老社区和养老地产等“土豪”项目。

第一财经记者在调查中发现，社区养老机构的主力民办养老院普遍面临着融资难、留人难和老年人支付能力不足等问题。与这些相比，最让社区养老院经营者“吃不消”的还是快速上涨的房租地租。

寸草春晖养老护理院董事长王小龙对第一财经记者直言不讳地说，房地产方面的快速上涨，使像养老这样的民生行业面临着巨大的成本压力；国家出台的一系列优惠政策，也难以抵消房租上涨对养老行业的不利影响。

社区养老院对接刚需

全国老龄委公布的最新数据显示，截至2017年底，我国60岁及以上老年人口达2.41亿人，已占全国总人口的17.3%——而国际标准占比为7%。仅2017年，新增加的老年人口就超过1000万人。

北京、上海等大城市老龄化程度全国领先。以北京为例，截至2016年底，全市60岁及以上户籍老年人口约329.2万人，占户籍总人口的24.1%，其中，16.49万确定为失能老年人。

从统计数据来看，虽然我国老龄人口总数不小，但低龄活力老人占到主体；80岁以上高龄老人有2600万，只占11%。对于绝大部分低龄活力老人来说，居家养老是最好的选择。

然而，正如美国外科医生阿图·葛文德在《最好的告别》一书中说，老年是一系列连续不断的丧失，所有的丧失最终会积累到一个点。到这个点时，老人们的身体和精神就没有能力独自应付生活的日常要求。

王小龙表示，一旦老人不幸成为失能半失能者，居家养老就会变得不太现实，当老人身体需要护理而家庭难以承担时，入住养老机构就会成为刚需。社区养老机构的定位就是家里没法照顾的老人得到及时救治，并辐射居家养老。

7年前，社会保障科班出身的王小龙和5位清华同学共同投资1000万元，在北京成立了一家社区型养老机构。王小龙的博士论文关注的便是“融合式养老”，他认为不能简单把居家、社区和机构养老分割，而是要把它们有机融合，寸草春晖就是“机构-社区-居家一体化养老模式”的实践。

从2011年至今，寸草春晖已经在北京连开了六家连锁养老院。在仅靠口碑相传之下，每家新开的养老院在半年之内就会满员，几家老院早已出现了排队的情况。

这就是刚需的力量。虽然每月7000~13000元的费用（根据护理等级不同费用不同）对于老人来说不能算是便宜，他们的养老金并不足以支付这个价格，但在不得已的情况下，他们本人和家属仍然会筹资入住养老院。

第一财经记者走访的北京另一家社区养老机构——优护万家养老照料中心也在不到一年的时间内住满了80%的床位。

优护万家养老服务有限公司创始人兼CEO段萱在接受第一财经记者采访时表示，社区嵌入式、护理型的小微养老机构应该是未来发展的一个方向，这些小微机构应该获得政府更多的支持，而各地在政策上不应再鼓励资本投资养老地产，当前，在养老地产上已经有了极大的浪费。

2013年之后，各级政府连续发文支持养老产业的发展，养老产业也成为投资的风口之一。王小龙说，资本的傲慢在养老行业中体现得淋漓尽致，大资本热衷于投资看起来高大上的硬件，并不注重对老年人真实需求的研究。他在与一些投资基金接触的时候还发现，这些基金仍然是看重养老机构的硬资产，但对于养老机构运营团队重要性的认可度严重不足。

物业成本居高难下

无论是王小龙还是段萱，他们都认为在北京城区想要找一个像样的场所来开社区养老院太难了。

优护万家目前只有二里庄一个养老照料中心。段萱对第一财经记者表示，她的目标是要将优护万家做成连锁品牌，但现在苦于还没有找到合适的地方。

段萱认为，包括宾馆、学校等很多地方都有闲置的，政府可以盘活这些闲置地产，鼓励养老护理机构的发展。

王小龙对第一财经记者表示，从经济的角度来说，养老院有200~300张床位规模效应是最好的，但这就需要有上万平方米（使用面积）的地方。“在北京城内想找这么大的地方，几乎就是不可能的。”他说。

寸草春晖连锁养老院床位都在50张左右，使用面积在1000~2000平方米之间，有些是公建民营，和街道办事处合作的。由于公建民营资源有限，王小龙想要建新院时还是要通过市场来租，但最近这些年来，租金上涨的速度之快让人咋舌。

所有人都在分担租金飞涨的成本，包括不得不入住养老院的那些年迈的祖辈父辈。

王小龙认为，养老机构本来就是微利，如果不是租金上涨，机构能够维持7%的利润，也算不错了。但这几年下来，租金就涨了20%，民办养老机构获得的政府补贴，根本不够填补房租上涨的差额；成本上涨了，养老院的价格也只能跟着涨。

“如果房租不这么涨的话，民办养老院也能压缩20%~30%房租成本”，王小龙说。

今年初将父母从燕郊一家养老院转入寸草春晖后，中国社会科学院经济研究所研究员朱玲把为父母选择养老院的经历发在社科院经济学微信公众号上，引发了读者对于养老的深思。

朱玲的父母原来住在燕郊的一家养老院。由于父母护理等级比较高，今年初与养老院续约时，入住养老院的费用每月平均达到了15110元，若父母二人入住，一年总计约需36万元。

由于燕郊探望不便，朱玲将父母转回了家附近的位于亚运村的首开寸草春晖学知园，由于没有游泳池等公摊设备的费用，父母二人入住的价格一年约为29万元，也省下了7万元。

即使是29万元，对于绝大部分老人和家属来说，也是难以承受之重——如果仅靠养老金，显然远远不够。

段萱对第一财经记者表示，老年人支付能力不足，也是制约养老行业发展的一个重要问题。破解这一问题，既需要政府尽快推出长期护理保险，也需要老年人转换观念，如果居家养老难以为继，可以考虑将房屋出租，用租金支付养老院的费用。

朱玲认为，政府应该激励多种民办公助方式，对社区养老院实行税收优惠。城市的民办社区养老院多租地而建，地租昂贵且不断上涨，这就需要城市政府制定相应的政策规定，在成规模的居民小区，像留置幼儿园区域一样，为社区养老院留下空间。

具体措施上，朱玲建议对于按照市场平均水平出租社区养老院用地的企业，采取税收抵扣措施；此外，鼓励退休人员众多的机构或企业，拿出部分土地与专业照护机构合作建立社区养老院，以缓解当前养老照护的燃眉之急。

相关报道: