综合来看，浙江和江苏下辖城市的人口净流出现象比较少见，在可获得的统计数据中，分别只有温州和连云港出现人口净流出。

2017年，国内四个直辖市中有三个出现人口净流出；而广东、江苏和山东这三个经济大省中，除广东外，山东人口净流出规模居然排全国第一，江苏的人口净流入量也非常之小。

作为中国经济第一大省的广东，在可获得的19个城市人口统计数据中，居然有11个城市出现了人口净流出，且肇庆、汕头等这11个城市的人均GDP水平也低于全国平均水平。可见广东省的经济差异化很大，其人均GDP水平也低于江苏、浙江和福建。也就是说，只有靠近广州和深圳两大城市的城市，经济受益于都市经济的辐射。

因此，从人口净流入的角度看，似乎更应该看好“湾区经济”，如杭州湾湾区的上海、南通、嘉兴、杭州和宁波，或者粤港澳湾区的深圳、东莞、广州、珠海和佛山。即从过去认为支撑中国经济的三大增长板块：京津冀、长三角和珠三角，把它们细化到“线”。

今后，我们或许应该再“从线到点”，如日本东京集聚了全国近三分之一人口，但上世纪70年代以后，东京的人口不增反降，但环东京都市圈的人口却不断增加，说明“点”作为发展极的辐射功能十分显见。

根据研究人口的梁建章、黄文政两位学者的研究结果，中国人口峰值将不超过14.2亿人，中国人口负增长可能在2021到2025年之间出现。也就是说，在今后3至7年内，中国将面临人口收缩或城市收缩的压力，人口净流出的城市数量会越来越多。即一方面少数城市的人口集中度会越来越高，另一方面，随着人口绝对数量的减少，大部分城市的人口数量都将减少。

有人统计，随着中国城镇化率的不断提升，每天约有80个村庄消失。未来呢？不知有多少不知名的中小城市将变得荒凉。因此，的确没有理由过于看好国内大部分三、四、五线城市的房地产。房地产不同于普通商品，当前所谓的房地产去库存顺利，实质上只是房地产开发商去库存而已，仅解决了“转库存”问题，却为以后房产持有者的“去库存”留下难题。

因此，在中国人口的分化和集聚大背景下，应该依据人口流向、产业和资金集聚的方向，依据产业结构调整的总体方向，配置一二线城市中未来有广阔前景的中心城市房地产；或依据产业升级和新兴产业的发展前景，配置其他相关产业的股权。（李迅雷系中泰证券首席经济学家）

原标题：《步入分化与集聚的时代——从人口迁徙看投资机会》

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