探索宅基地“三权分置”，农村土地制度改革步向深入(2)

此前，第一财经记者在地方采访发现，一些举家进城的农户或是有闲置、超占宅基地的农户，有将宅基地私下出租或者出让给需要用宅基地的农户或经营者。据调查数据显示，农房租赁收入在当地农户财产性收入中每年约占25%。尽管这种私下交易、出租，实际上是一种有效配置宅基地资源的行为，能够为乡村产业的发展提供用地支撑，但是与现行法律制度存在冲突。

在谈到宅基地“三权分置”时，姜大明强调，这是一项重大理论和实践创新。在承认宅基地集体所有的制度前提下，顺应宅基地的资格主体与农房的使用主体分离这一趋势，单独剥离出来“资格权”之后，那么，在“适度放活”宅基地使用权这一方面，就有一些文章可做。

“建设租赁住房”的集体用地

多年来，地方政府垄断居住用地供应，导致土地出让价格一再走高。为解决这一棘手问题，去年8月，国土资源部会同住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》成为新的风向标。中国指数研究院报告称，此次方案明确提出利用集体建设用地建设租赁住房，从源头上盘活了较大规模的土地存量，拓宽了土地供应渠道。

新华社最近报道，姜大明称，政府将不再是居住用地唯一提供者。

在集体建设用地上建租赁住房，事实上已经突破了城乡土地供应的二元分化，使农村集体土地不须经过征地环节就可以直接进入城市供应，这可谓是重大的政策创新。

显而易见的是，利用集体建设用地建设租赁住房，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。同时，因集体建设用地入市后只能用于租赁，不可出售，因此对房价影响不大，但可能带动租赁市场，增加市场供应，或可带动部分区域租金下调。

姜大明称，要深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。姜大明同时强调，城里人到农村买宅基地这个口子不能开，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

为防出现“以租代售”，在国内首批13个城市开展的利用集体建设用地建设租赁住房试点中，北京公布的试点方案，就规定“只租不售”、单次租期不超过10年。

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