土地供应格局巨变，上市房企优胜劣汰将加剧

据新华社报道，国土资源部部长姜大明1月15日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

1月16日早盘，以万科为代表的部分上市房企股价低开高走。截至1月16日我国房地产上市公司有142家，其中127家属于房地产开放类，15家属于园区开发类。

“从纵向竞争格局来看，未来上市房企的优胜劣汰将加剧。”申万宏源证券研究所首席宏观分析师李慧勇对第一财经表示，央企、国企将住建筑用地转化为住宅用地，这将加大对房地产企业服务的需求。一般企业不善于盖房、物业管理和相关的社区管理，这就需要依靠专业的开发商和物业管理公司。具有成熟的开发经验、先进的管理理念的龙头房地产企业在未来的市场上优势会更加凸显，其业务量会有较大的增加。

楼市格局未来将发生巨变，对于上市房企而言是利好亦或利空，目前市场众说纷纭。随着非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点开启，楼市供应格局巨变。从长远来看，有市场人士表示，楼市供求的关系格局、土地供求的关系格局将被改变，这或将对上市房企带来冲击。

从短期而言，部分市场人士表示，无论是非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，还是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，二者提供的住宅均只租不售，对商品房交易无法形成替代效应。同时，房地产企业迎来市场新机遇，开启租赁住房的商业模式。此外，随着央企、国企将住建筑用地转化为住宅用地，这将加大对房地产企业服务的需求，利好龙头房地产商，房地产上市公司优胜劣汰将加剧。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，国土部此次表态，显示将在住宅市场的用地方面会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意的是，当前在居住用地的放开方面，其实仅有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

某大型券商房地产首席分析师表示，这为央企、国企的存量土地使用“开了绿灯”。过去很少会提及将央企、国企的建筑用地做住宅用地。当前一些大城市在土地增量市场有限的情况下，央企、国企会对此类存量用地积极盘活。多位市场人士称，这将对“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

据业内人士分析，从长期来看随着多主体、多渠道住房制度的推进，我国主要依靠商品房满足国民居住的主体供应机制将被打破，在新的住房制度下，市场会形成买房和租赁均占据主体地位的格局，这毫无疑问会影响商品房供求关系，市场对商品房的需求减少进而影响到商品房的价格，同时也能抑制炒房影响房价，进而会冲击房地产企业的营业收入和利润。

更为本质的是土地供应格局的改变或将影响上市房企。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地。过去多年，我国城市商品房开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地，然后进行开发并对外销售。中原地产首席分析师张大伟分析，在此种制度下，一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，有意无意地调节土地供应节奏，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。在土地供应主体多元化后，将缓解热点地区楼市供需紧张局势。

“具体而言，首先宅基地房只能在村内自己交易、小产权房不具备交易价值，此二者均无法进驻市场进行交易，这些均对商品房交易无法形成替代效应。更为本质的是整体而言租赁始终属于消费，买房属于投资，这两者之间无法实现直接替代效应，只有部分间接的替代效应。因此对于房地产企业影响冲击有限。”前述房地产首席分析师说。

与此同时，我国楼市新格局将对上市房地产商将会带来更多机遇。严跃进告诉记者，当前在集体土地上建设租赁住房较少，对于房地产企业而言会开启一种模式——加快进军租赁住房。

在他看来，从横向的不同主体来看，土地开发是房地产的核心业务，后续进行项目开发的机会增加。但需注意的时部分土地的权属是否明确，尤其是很多地块若涉及诸多权属争议的问题或会延长此类业务的开发节奏。同时，从受益情况看，园区企业的受益机会更大，因为它们获得了部分工业用地转成住宅用地的机会，其土地估值也会抬升。此外这实际上也利好一些产业基金等，它们能够寻找到一些新的发展机会。

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