百亿民宿业招手 热钱扎堆涌入(2)

第一财经记者近期走访和体验了数个民宿短租与酒店项目后发现，民宿的个性化明显强于标准化装修的酒店，且民宿原本就是由一部分业主自己的住房改造而来，因此家庭氛围很浓，一些两室一厅或三室两厅的房型很受欢迎。而从价格来看，一些民宿的每夜价格从数百元到1000多元不等，而与之装修档次差不多的中端酒店价格则在500多元到600多元一夜，但因民宿通常是多人入住，比如家庭客或朋友出行，而酒店则有很多是单人入住的客人，因此民宿的人均费用明显低于酒店。

可见，民宿对于家庭客、好友出行等都具有很强的吸引力。这也让部分酒店看到非标化短租业态对酒店造成了客源分流。

从商业模式而言，短租民宿更需要通过社交平台等来营销，而酒店则比较传统。蚂蚁短租CEO申志强表示，其推出房东微店，这是蚂蚁短租依托微信小程序为房东开发的信息整合系统，很多房东都有在朋友圈和社交网络上自我营销的能力，房东微店则会成为他们自我营销的工具支撑。

“根据地段和档次的不同，民宿的投入成本有很大差异，单间客房投资可能从数千元到10多万元不等。民宿一般单体项目的规模不大，30~50间客房是最优收益管理的规模。从民宿经营角度而言，民宿业者要会设计、会讲故事。所以设计感、成本控制和营销是让民宿盈利的三大法宝，我们看到很多民宿是设计师创立的，这就是成功基础之一，而成本控制则是看各自在采购链上的本事了，而营销则是具有媒体经验者的优势，也有很多民宿是这类人创立的。目前一些已做出品牌的民宿短租大多是有这三项优势的，但还未进入规模化扩张。”诗莉莉创始人兼CEO许鑫明接受第一财经记者独家专访时表示。

而从更细化的成本控制角度来看，短租民宿的回报期整体短于酒店。

如家中高端酒店事业部总经理缪峻长期研究过酒店与短租民宿的盈利模式差异，其给第一财经记者算了一笔账：“酒店通常单体要100间客房规模，短租则在数间到数十间不等，酒店的单间客房投入至少5万～6万元以上，而短租民宿平均每间客房投入可控制在1万元左右。酒店具有清扫洗涤和人工服务等，因此每100间客房就需要20个员工，人房比为1:0.2，以一个员工年薪5万~6万元来计算，一个单体酒店的薪水成本就达100万元一年，而短租民宿基本没有服务，人工成本很低。此外酒店还有统一的客房用品等成本，而不少短租民宿则节省了这部分开支。”

根据上述计算和诸多业内人士的反馈，目前经济型和中端酒店的投资回报期通常在5年以上，高端酒店该数字超过10年，短租民宿的投资回报期可控制在2~3年。

热钱涌入

既然短租民宿的投资回报如此可观，那么自然有大量投资者开始涌入该市场。

第一财经记者梳理时了解到，途家累计获得5轮融资，融资金额近5亿美元，公司估值预计超过10亿美元。其还并购了蚂蚁短租。民宿预订平台“一家民宿”已经获得数千万美元A+轮融资，该轮融资由晨兴资本领投，湖畔山南、创新工场、光合明景跟投。此外，2016年RevPAR(每间可供租出客房产生的平均实际营业收入)达800元的诗莉莉在2016年11月获得了经纬中国1亿元A轮融资。

不仅是短租平台和民宿业者本身，就连与之相关的智能门锁等上下游产业链者也获得资本青睐。智能门锁云丁科技完成了嘉实投资、红星美凯龙的5100万元人民币B+轮融资。此前，云丁科技获得三轮融资——分别是来自于险峰华兴、联想之星天使轮融资;美的、乐视、联想之星A轮融资;复星集团数千万B轮融资。德施曼、果加、Ola、友迪斯等同业者也获得了相关投资机构的投资，比如德施曼获得1.23亿元人民币的A轮融资。

众筹也成为各类投资者进入民宿短租市场的方式。根据人创咨询数据，截至2017年6月底，全国共上线过众筹平台808家，下线或转型的有369家。生活方式众筹平台“开始吧”凭借民宿众筹，成为众筹平台。2016年11月，“开始吧”把旗下的民宿业务独立出来，成立“借宿”，专为民宿解决资源、资金、推广和人才上的一系列痛点。一年多内，有近400个民宿项目在开始吧上线，95%项目众筹成功，总认筹额超过15亿元，实际认筹额达到10亿元，平均每家民宿拿到约250万元。

民宿品牌“千里走单骑”创始人王冠告诉第一财经记者，其项目运用众筹获得不少合作伙伴，投入一定资金，参与其民宿共建，当然这类众筹还有很大的意义在于营销，有了诸多投资者，则会有更多自主为“千里走单骑”宣传营销的人脉。

专业研究旅游地产的克而瑞乐苇指出，民宿是根据当地旅游发展情况自建、租赁改造或拿地开发的小规模旅游住宿功能产品，并结合地域文化特色与市场需要，提供全方位、个性化体验服务的非标住宿产品。从宏观环境来看，房地产投资市场被挤压，企业的资金流向了民宿行业。个人手头资金的富余被情感裹挟着也流向了民宿。按照众筹方式，可分为产品众筹、收益权众筹、股权众筹和公益众筹四种模式。综合来看，民宿众筹一般集中于收益权众筹和股权众筹，前者的操作程度和复杂程度明显低于后者，后者则会要求设立公司、持有公司股份。而收益权众筹只会要求以合同的形式，按照投资份额约定未来收益比例。民宿比起酒店，更贴近生活，不少民宿背后有故事或业主的执着。从投资平台上流入民宿的不仅是冷冰冰的资金和硬邦邦的投资回报率的诉求，还有强大的情感支撑。

诸多烦恼

尽管回报期相对短，投资者也纷纷入场，然而短租民宿业者的烦恼却不少。

说回开首的90后王伟事件，其原本在上海迪士尼度假区附近将自己的3家民宿经营得有声有色，然而因为“擅自经营需公安机关许可的行业”被拘留。据王伟透露，在其经营民宿的小区内至少有20个短租房经营者，其实很多人也如他一样，并未办理相关报备手续，只是在事件发生后，大多停业避风头了。

“这就是短租民宿产业很大的问题，酒店行业比较成熟，有一套法律法规标准，然而短租民宿在开办登记、究竟需要哪些证照等问题上并不十分明确，每个不同的地区所具体办理的手续也不同。一旦严查，则极有可能会因证照不全或手续问题等被停业。比如这个90后小伙子这样的民宿有很多，其实他们都应该报备，也就是要经过公安机关许可，而且其作为经营性质还应该纳税。然而该行业并没有太大力度地监管也缺乏细则，所以市场上有很多不规范经营的短租民宿。”缪峻告诉第一财经记者。

有法律界人士指出，根据《物权法》及其司法解释，将住宅改变为经营性用房，需要经有利害关系的其他业主同意。这些“有利害关系的业主”应该包括本栋建筑物内的其他业主和其他能证明自己房屋价值、生活质量受到不利影响的业主。