冯仑：房地产“后开发时代”来了(2)

后开发时代的竞争力发生了转移——不再在规模、成本、速度上竞争。现在，房地产行业首先是竞争营运能力，例如出租房产开餐厅，怎么提供更好的服务，增加每平米的回报率。

又例如你是做写字楼的，怎么增加写字楼每平米的回报率。不管出租给机关，还是医院等，出租营运的不动产最后的估值方法非常简单——租金乘 15 到 20 倍，就是它的物业价值。

大家可以想象，如果两家企业提供的建筑面积一样，你一年的租金是 1000 万，我一年的租金是 1500 万，租金收入高的一方，估值当然就更高。而盖房子是常规技术，不光房产公司能做，原来乡镇企业的施工单位也能做，这样一来，建筑能力不再是竞争力，而营运能力则变成了核心竞争力。

第二，财务能力变成了竞争力。现在谁的财务成本低，谁就能够适应更多不同的产品形态。比如你要开酒店，如果资金利息高，就没有办法支撑酒店的长期经营。但是如果你的资金利息在 4%~5%，就可以买下这个物业做长期的酒店经营。

在开发时代，很多企业带着过桥资金，先承受非常高的成本，再快速卖掉。但是后开发时代的地产形态，除了住宅以外，主要产品还有写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施，大部分都依赖低利率的长期资金。在后开发时代，有长期、低成本资金支持，就是一种竞争力。

第三，后开发时代要求开发商迎接挑战的能力聚焦在“导演+制片商”——对于开发商来说，讲空间故事的能力越来越重要。即计划一定的面积中，多少是写字楼、多少是酒店、多少是住宅、多少用作长租、多少卖掉、多少自己持有等等。

综合商业设施，可以有无数多的组合，做一部分住宅、一部分写字楼、一部分酒店、一部分医院、一部分娱乐设施，这个组合决定了整个物业最后的价值。

如果你没有讲空间故事的能力，只知道住宅，不了解空间内的每个业态的需求，你可能会失去很多创造价值的机会。

所以，后开发时代对开发商有更高的要求，我们必须熟悉每一个空间能够做的业态，用我们自己的行话讲好空间故事，做好规划和产品定位。做好准备，迎接新一轮的全面竞争。(冯仑系万通控股董事长)

第一财经转载自“冯仑风马牛”微信公众号