陶冬：海外房地产投资谈(2)

纵观世界上的有钱人，除了极少数人(如巴菲特)，能够持续在股票市场上赚到大钱的不多，相反在房地产上赚到大钱的不少。房地产投资其实是运用杠杆(如果借房贷)的强制储蓄，只要踩对房市的周期性节奏，赚到钱并不难(不要想摸顶或抄底)。一个房子成功了，抵押出去借钱再买第二个，三个周期之后不富都难。

笔者假设一个持续的低利率时代，把握风险、善用借贷，寻找租金回报明显高过借贷成本的物业，需要耐心，但却是投资房市的王道。另外，由于各国的房地产周期、经济周期和汇率周期各不相同，投资风险亦不相同，中国内地、香港、台湾的房价均明显高过历史平均水平，居民对目前价格的承受能力不足，租金回报欠佳，此刻入市要小心。

房地产市场有周期，从短周期看，全球范围内货币环境正常化，令市场环境出现变化，入市要谨慎。从市场角度看，亚洲房价偏贵，美国周期已深但仍有区域性故事，机会可能在欧洲，尤其是英国。从长周期角度看，长期低利率环境下储蓄、债券的回报率不佳，股票估值偏高，这是一个新的常态，有稳定收益的房地产项目显得具有吸引力，租金回报超过按揭成本300点以上的物业尤其如此。在短期货币形式面临变局而长期形势依然看好的大格局下，重要的是把握节奏，善用杠杆，规避风险，择肥而噬。(陶冬系瑞信董事总经理、亚太区私人银行高级顾问，中国首席经济学家论坛理事)

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