调控之后，房地产向何处去？(1)

近期市场再度对局部一二线城市房价上涨、三四线销售火爆、新一轮房地产调控效果等问题产生了广泛的讨论，但是，我们发现，90%以上的流行观点都是错误或者带有偏见的，越是流行的观点越是用情绪代替分析。从客观逻辑的角度，究竟什么因素决定房地产市场的销量、价格和投资?新一轮房地产调控效果如何?调控之后，房地产向何处去?

判断房地产周期可以很复杂，作为最懂地产的宏观分析师，我们认为也可以简化为一句话“房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融”。因此，对未来房地产走势，我们有六问：

1.人口年龄结构和人口迁移决定了房地产需求的长期基本面，人口资本技术决定的中国经济增长前景如何?未来人口迁移的基本趋势是什么?是继续向大都市圈迁移，还是像规划里写的“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”?大城市是人口控制的问题还是城市规划的问题?

2.土地供给决定了房地产供给的中期基本面，在库存去化充分、供求紧平衡的热点城市，土地供给能否增加?能否实现人地挂钩?为什么越是大城市土地供给越紧张?大城市真的缺地吗?

3.金融条件(利率、杠杆)决定了房地产需求的短期基本面，未来低利率环境能否改变?中国会否步入一轮贷款利率的加息周期?放在更长远的角度，货币还会否超发?

4.房地产调控二十年来，为什么限购限贷仅能起到短期效果?限购限贷是永远消除还是暂时推迟居民的改善性需求?房地产调控成本最终是谁承担的?过去二十多年房地产长期牛市下，谁是房价上涨的受益者?房地产市场的利益博弈结构和行为模式是什么?

5.什么是房地产的长效机制?房产税能否推出?为什么有的地区比如德国，对房价调控相对成功，有的地区比如香港，房价奇高?中国一线大城市未来是德国化还是香港化?

6.中国房地产市场的风险有多大?房价收入比、租金回报率、杠杆率等究竟哪个指标能衡量房地产市场风险?观察到哪些迹象我们需要提高警惕?

对未来房地产形势，答案就在上述六个问题里面。

新一轮加息：这次不一样

中美同时步入新一轮加息周期，但是国内上调公开市场利率旨在稳汇率防风险去杠杆，鼓励资金脱虚向实，对贷款利率和实体经济影响有限，这与美联储逆周期调控的背景和目的存在根本不同。

国际经济：美联储加息提速，全球通胀上行，美元下跌商品上涨。

3月16日美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%，点阵图显示2017年还将加息2次，预计在6月和9月，2018年加息3次、2019年4次，缩表尚无计划。从2016年下半年以来，美国经济正从复苏走向过热，PMI、PCE、薪资等主要指标均加速，主要受补库存、周期加速器、特朗普财政扩张预期等推动，美联储加息开始提速。

美联储加息公布后，中国香港、中国大陆均跟随加息，英国、日本和瑞士均维持基准利率不变。特朗普公布首份预算蓝图，国防开支增、科研预算减，预算大纲没有包括1万亿美元的基建计划。

2月，美国、欧元区、德国通胀均走高，美国PPI同比2.2%，比上月加快0.6个百分点;欧元区CPI年率终值2%，为2013年1月以来高位;德国调和CPI同比2.2%，为四年半最高值。英国将与欧盟正式谈判脱欧，已获议会上下院和英国女王批准。全球股指上涨，美元指数下跌，美国10年期国债收益率在2.6%附近震荡，贵金属和大宗商品价格上涨。