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世茂砸500亿建"第一高楼" 房企竞逐天际线风险暗藏(2)

世茂砸500亿建"第一高楼" 房企竞逐天际线风险暗藏(2)
2019-07-09 15:22:37 21世纪经济报道

“高处不胜寒”

“第一高楼”、“城市地标”的开发热潮,往往与地方政府的鼓励投资、用地优惠有关;而开发商们热衷建设超高层,在拿地的同时,却似乎忽视了其背后隐藏的诸多风险。

首当其冲的是资金链风险。超高层建筑尤其是城市地标型的“第一高楼”,往往历时数年,需要充足的资金支撑。

比如,上海环球金融中心项目历时14年才开发完毕;苏州东方之门,耗时11年主体工程完工;深圳平安金融中心也经历了七八年的开发。

就在7月初,有传闻显示,苏州中南中心疑似暂时停工多日,原因与建造、资金等有关。不过,按照此前的计划,该项目预计要到2021年左右才竣工。

易居智库研究中心总监严跃进认为,大多数超高层是集商场、商住、酒店等多功能于一体的城市综合体,本身就有大量的“资金沉淀”;此外,超大型项目开发中有很多不确定性,更增加了资金链的风险。

以世茂为例,近年来世茂大力发展超高层建筑、酒店业务,且多为自持,沉淀了大量资金,运营压力也逐渐加大。

根据财报,2018年世茂负债总额同比增加714亿元至2723.17亿元,净负债率同比上升0.5个百分点至59.4%。而今年上半年来,世茂还进行了大量的投资与并购,预计其总负债及净负债率会继续走高。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,开发商要建超高层,项目从技术上来说没问题,但单一开发商资金可能没那么多,也不排除先把项目签下来,再和其他开发商合作的可能。

他进一步指出,“第一高楼”从投资回报的角度往往不是最佳的,往往楼越高,运营成本越高,后续会对物业的持有人造成很大的成本压力。

除了资金问题,第一高楼由于建造时间长、施工难度大,中间经常会出现一些意想不到的风险,导致停工,甚至烂尾。

比如,2016年1月,合肥宝能城写字楼集群——宝能环球金融中心开工,高度将达565米,但还未建成,便于2017年因“环保相关新要求”被紧急叫停,至今尚未完工。

历史上,也有一些超高层项目施工数年而不得完工,造成烂尾。

在建成后,受城市写字楼供应影响,即使贵为“第一高楼”,也会面临租不出去或市场租不起的尴尬。

在深圳,已经出现甲级写字楼供应过剩的现象。高力国际2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告显示,深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,其中最高的前海片区达65.7%。

报告称,深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,前海大量新增供应将拉高全市空置率,于2022年达到峰值,将接近30%。

对此,严跃进建议,在对超高层建筑、地标型建筑的投资过程中,房企应在现有的工程预算基础上,尽可能多增加约30%以上预算,以应对金融政策管控、融资环境收紧、资金流动不顺畅等风险。

(责任编辑:任宪奎 CF001)
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