淡出房企第一梯队的广州富力地产股份有限公司(下称“富力地产”，2777.HK)现在显得有些没落。

上交所8月30日信息显示，富力地产60亿债券方案被上交所否决。与此同时，半年报显示今年1300亿销售目标只完成了569.6亿元，不及一半。而公司净负债率已高达187%，融资成本同比增184%。

在现金流如此紧张情况下，今年上半年富力地产仍投资210亿元储备土地。对此，长江商报记者发函至富力地产，但截至发稿时，未收到回复。

　　新会计制度增厚净利

半年报显示，2018年上半年，集团协议销售额上升47%至569.6亿元；协议销售建筑面积440万平方米，同期增长50%。营业额上升67%至340.9亿元。富力地产董事长李思廉曾表示2018年的销售业绩保底1300亿，但半年过去，目标只完成43.82%。

上半年，富力地产纯利上升64%至40.8亿元，核心利润(扣除物业重新估值、外汇影响及非经营项目后)由16.1亿元上升156%至41.2亿元。期内，物业发展主要业务的营业额为293.1亿元，纯利43.2亿元，占富力地产营业总额86%，物业发展主要业务的营业额及纯利分别增加61%及90%。

不过，长江商报记者发现，今年收入和利润上涨原因之一是港股企业采纳了新的会计准则。以往报告期内企业在交房时才会确认收入，但今年企业按照新实行的香港财务报告准则第15号，将预售但尚未交房的物业确认为收入。即对企业已预售未交房的物业提前结转为收入，提前释放利润。 财报显示，基于香港财务报告准则第15号的调整，富力地产合同资产增加了15.3亿元。

　　上半年经营现金流为-83.8亿

富力地产最新公告显示，8月30日上交所否定了富力地产60亿元规模的2018年住房租赁专项公司债券。

实际上在5月19日，上交所信息还显示富力地产住房租赁专项60亿元公司债项目为“已回复交易所意见”。但仅隔10天后，5月29日该项目状态显示为“中止”。

事实上，在2月9日，富力地产还曾公告表示，鉴于近期市场波动较大，公司取消发行10亿元中期票据。

虽然，发债屡被叫停，富力地产也并未放弃。8月20日，上交所披露信息显示，富力地产拟公开发行130亿元规模公司债。目前该申请已获得上交所受理。该公司债拟全部用于偿付以下本公司已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。

为何富力地产发债屡败屡战？从半年报中可略见一二。财报显示，今年上半年富力地产融资成本大幅上升，现金流趋紧。

上半年，在其103.8亿元经营溢利中，融资成本为27.46亿元，与2017年上半年9.68亿元相比增加184%。其中包括利息开支总额45.9亿元，提前赎回优先票据溢价1673万元，净汇兑亏损5.58亿元。

融资成本上涨，富力地产现金流状况也更为趋紧。财报显示，上半年经营现金流为-83.8亿元。

从往年财报看，富力地产经营现金流也多年为负。财报显示，2012年—2017年经营活动产生的现金流分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，-72.87亿元，连续六年为负，现金金流出473.72亿。

　　上半年净负债率创新高达187.5%

2005年登陆港股的富力地产，如今已上市13年。与碧桂园等专注住宅地产相比，富力地产在业务模式上是住宅和商业并重。

长江商报记者发现，尽管今年总体净利上涨，但同期富力酒店净利持续亏损。财报显示，上半年， 富力地产包括物业管理及代理的其他所有分部和酒店营运两项盈利为负。其中，富力酒店2018年上半年营运收入约33.6亿元，同比去年增长448%，净利润亏损同比增加204%，亏损1.84亿元。较于往年，今年半年亏损相当于往年一年。

即便酒店业务持续亏损，但富力地产还在持续加码。2017年富力地产花费189.5亿元购买万达酒店70家酒店资产。至此，富力地产在全球的已完工酒店数量已达到88家。

而为维持2019年及往后年度的土地储备，富力地产2018年上半年也投百亿收购资产。公告显示，2018年上半年，富力地产进行收购的土地储备约210亿元或占上半年协议销售37%。

与此同时，富力地产上半年融资负债并未减少。半年报显示，其总负债2703.16亿元，总资产3360.73亿元，债务净额高达1232.76亿元，净负债率创历史新高达187.5%，与2017年的169.6%相比，提高近18个百分点，资产负债率也升至80.4%。

而过去3年其净负债率也连续超过100%。数据显示，2015年—2017年净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%，3年时间提高了近78个百分点。

值得注意的是，今年上半年富力地产总借款达1591.38亿元，其中短期借款达210.1亿元，而同期现金及现金等价物为187.78亿元。目前富力地产现金无法覆盖其短期债务。

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