长租公寓租房合同变贷款合同涉非法集资

自如、蛋壳等长租公寓品牌被质疑哄抬房价上涨的同时，在合同上也暗藏猫腻。

“公司所在周边的区域的老旧小区住宅，一室一厅的价格都在3000元以上，还要押一付三。”大四毕业在杭州一家互联网公司的武汉小伙子泽兵（化名）最近因为租房问题颇为苦恼，按照押一付三的原则，一次性就要缴纳费用不是比小数目，又想省下不菲中介费用，于是通过租房APP搜索房源。

面对眼花缭乱的租房APP，通过条件删选，在蛋壳上找到满足自己需求的公寓式住房，押一付一，而且交通便捷、家电齐全等信息十分吸引人。通过实际看房图片与实物基本没差，泽兵觉得租到这样的房子很满意，于是一次性缴纳5000元并签订了合同。

不过除了房租是两年起组，每个月要按照房租比例交服务费、维修费。“两年可以接受，反正是押一付一，住不满两年再租给别人也是一样。缴纳的服务费也比中介费要便宜。”

令泽兵感到奇怪的是，在签订合同后，自称公寓住房管家的负责人向泽兵索要各种身份信息，个人资料。于是在仔细研读住房合同后发现了猫腻，合同里有一条规定要用其个人身份信息贷款，贷款一次性付完两年房租，所谓的押一付一是自己一个月一个月地还贷。

准备拎包入住的泽兵，觉得自己在不知情的情况下就背负了一笔巨额债款，于是提出解约。

长江商报记者调查了解到，部分长租公寓运营机构号称押一付一甚至押0付一来吸引客源，只需要一点服务费就可以，通过种种诱导租户签了合同后，然而并不是租房合同，而是一份贷款合同，你以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后每个月还给银行钱，同时还要支付“服务费”。

比如近日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

据了解，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，租赁金融贷已经涉嫌有非法集资的嫌疑，因为此类贷款本身没有经过租客的同意，用比较隐匿的方式来发放贷款。中间若是出现问题，则会比较尴尬。比如说租赁业务中间暂停，此类贷款业务相关风险就会出现。而此类贷款的资金如果没有流入到租赁市场，而是挪作其他用途，那么显然就是以此类租赁业务为基础，违规融资，同时也违规进行资金的运用。

尚无企业有清晰盈利模式

上述鼎家破产虽是个案，但品牌公寓在长租市场争夺之激烈却可见一斑。而这些品牌公寓之所以有能力抬升租金，最根本的原因在于其背后站着雄厚的资本。

实际上，过去一年，长租公寓在国内的发展迎来井喷。链家研究院院长杨现领曾表示，2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，2020年是1.6万亿，2025年为2.9万亿，2030年会超过4万亿。

在万亿市场空间下，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。

今年以来自如宣布获得40亿人民币A轮融资，公寓品牌蛋壳则宣布获得7000万美元B+轮融资。据统计，集中式和分散式长租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融资总额已近150亿元。

虽然行业前景可期，但市场参与者依然未能找到好的盈利模式。即使在房地产开发领域摸爬滚打多年的房企，面对长租公寓的盈利问题，目前为止尚无企业给出清晰的盈利模式。新城控股高级副总裁欧阳捷对此毫不讳言：“从目前来看，租赁住房看不到盈利模式。”

长江商报记者了解到，目前长租公寓盈利模式主要与四种，租金差+装修投资溢价、生态社区+增值服务、先租后售，旨在客户获取，实现业务协同、资产收购+持有经营。

然而，多位业内人士纷纷向长江商报记者表示，迎政策东风，站在万亿市场，资本风口下的长租公寓回报率不会超过2%来看，开发商普遍尚未找到长租公寓合理的盈利模式。

宋红卫建议长租公寓先要突破瓶颈，首先要增加租赁市场的供给，这是租赁市场最核心、关键的问题。如果在供应充足的情况下，任何一家企业想涨租金也是不可能的。加大租赁住房供应从两个方面入手，一个是商业存量转租赁，另一个是增加租赁住房土地的供应。

他还表示，政策不应该鼓励企业做散租式，尤其是从居民手中收购房子来做租赁公寓，首先这样增加一道环节，成本肯定上升，直接造成租金上涨；其次，这样实际上没有增加真是的供给，只是从居民手中转移到企业手中。应该鼓励企业做商改住或者集中式的租赁公寓，帮助商业去库存，还能实际增加供给。

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