近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新。

据赢商大数据中心统计，受大量新增供应及商场调整改造等综合因素影响，2017年全国一、二线城市购物中心空置率季度环比平均涨幅高达5.3%；在28个城市中，有近一半城市的商场空置率超过8%的警戒值；经营下行压力明显加剧。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发向重运营、重内容转变。

作为商业地产的重要品类，商业办公同样面临巨大的经营压力。目前，商业办公转型主要受到三方面影响，一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求；二是企业租户不再满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈；三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。

轻资产化、需求多样化及高科技化，已经成为商业办公转型中迫切需要完善的三个方面。“以前写字楼就是收取租金，并提供物业服务。”福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋说，如今商业地产需要满足人们的多种需求，商场、公寓都已经开始转型，唯独写字楼滞后了。

目前，大多写字楼都只提供简单的物业服务，难以满足餐饮、休闲、亲子等更多方面需求。这一方面使得客户满意度低下，另一方面造成激烈的同质化竞争。

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