宝能集团余英：有些三四线的土地赶紧卖，落袋为安

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英 资料图

8月2日，在2018年博鳌房地产论坛上，来自多家大型房地产公司的高管对未来一年中国房地产的形势以及房价的走势谈及了自己的看法。

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英在谈及房价时认为，未来房价的分化将会很严重。

“我判断今年年底到明年开会之前，可能有些地区分化很严重，有些地区就要救市了。当然北上广深还行，能顶住。”余英称，“有些三四线城市的土地，我建议大家赶紧卖，落袋为安，如果投资的，赶紧把它卖了，把钱收在手上。”

中原集团主席兼总裁施永青也表示，未来房价将面临下跌压力。

施永青称，“价格不可能永远停在一个阶段，它在一个高峰上，要么掉到那边，要么掉到这边，它不可能永远在中间，停是停不了的。现在中国的租金回报率才1.5%到2%，为什么有这么低的租金回报率呢？因为大家觉得房价会上升，可以补偿租金回报率不够的问题，如果价格不上升，你这个租金回报率就变成不合理的投资，价格就要下来。”

7月31日，中共中央政治局在部署下半年经济工作的会议上继续要求“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。同时，中央下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。第一次不在使用“遏制房价过快上涨”的表述，明确释放房价“不能涨”的信号。

但阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌认为，二线省会城市房价可能会上涨。

吴建斌称，因为中国的市场太大，几千个城市，各个城市之间是不平均的，我相信有的城市的价格还会保持上涨。其中，二线省会城市可能会上涨。

同时，吴建斌对于一线城市的市场表示担心。“你要遏制价格的上涨。现在已经限价了，由于限价，一线城市个别楼盘实际上是过去两年买的地，出现了一些亏损，所以有的就不卖。这样带来的后果，我估计有些房地产公司的资金链上会产生比较大的影响。”吴建斌说道。

中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一认为，房地产行业起码还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进。

在演讲中朱中一表示，我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%，户籍人口城镇化率为43.35%。按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%，2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值，预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。

此外，再加上二胎政策的放开，单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。

同时，城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。

朱中一说道，“未来十几年，房地产发展的空间仍然很大。至于2030年以后，既有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目，累计数量肯定不小，所以不必为市场的前景担心。”

在谈及企业高周转的运作模式时，朱中一表示，“近几年来，很多房地产企业采用了高周转的企业运营模式，由此产生的质量安全问题也使市场产生了较大的顾虑。”朱中一认为，一些企业高增长的背后是企业的高负债和金融的高杠杆。企业需要处理好规模扩张、工期进度、提高效益与防范风险的关系，把加强管理、夯实基础、提高质量、提高资金运营效率、降低负债放在更重要的位置，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变。

此外，对于目前政策的进一步收紧和银行贷款渠道的缩紧带来了企业融资日益困难的问题，朱中一给出了自己的建议。

“近两年来，一些企业高增长的背后是企业的高负债和金融的高杠杆，这难以持续。要处理好规模扩张、工期进度、提高效益与防范风险的关系，把加强管理、夯实基础、提高质量、提高资金运营效率、降低负债放在更重要的位置，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变。”朱中一提到，“把握风险控制，拓宽融资渠道，提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。探索房地产资产证券化（ABS）、房地产投资信托基金（REITS）和商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；鼓励企业通过兼并重组对土地、资金等进行资产重构；通过合伙人制度、企业联合开发经营等实现利益共享、风险共担。”

相关报道: