从刚需产品占据新建住宅市场交易主力，到别墅产品一度成为市场主流房产，在北京低密度地块资源愈发稀缺的市场格局下，内城墅几乎难以再现。

有统计数据显示，如果从市场容量上说，从2008年到2017年这10年，北京别墅总供应了40466套，面积达1330万平方米；共成交37559套，成交面积为1210.8万平方米，10年的销售金额超过3500亿元。

值得关注的是，近三年来，别墅在北京新建住宅市场上成交比重是较高的，成交均价也是一路走高。

有业内人士称，十年前，别墅项目基本上都分布于五环之外，显然不是刚需能接受的区位。只有相对提早进入居住改善或是生活富裕的人群才会购买别墅，但这部分需求在十年前，是一种边缘性需求。

但自两年前北京住宅市场“豪宅化”后，改善需求爆发，对居住升级和高端项目产品品质要求逐渐提高，别墅产品正好能满足改善客群的新需求，类型优势凸显。过去两年，刚需购房者多选择二手房。在新房供应方面，高端改善性产品较多，而相对一些公寓类豪宅，别墅性价比更高，一些中产家庭卖掉原有住宅就可以实现升级到别墅的换房需求。

别墅用地被禁止，四环内不允许建住宅后，别墅和内城豪宅可谓卖一套少一套，因此市场上虽出现不少上亿元量级的别墅产品，但内城墅资源愈发稀缺。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，从2010年至今的8年，北京三环内供应的别墅只有6套。

在这种市场格局下，有些前几年储备四环内地块的房企近两年开始推项目入市销售。以懋源·璟岳为例，该项目是目前北京唯一一个在售的二环内别墅。

据悉，该项目位处金融街-丽泽商务区一线和三环交汇的枢纽位置，和院是主要产品形态。实际上，早在2013年7月份，懋源地产以总代价17.7亿元、配建3.8万平方米公租房的代价获得，溢价率达到35%。彼时，由于所处地段极为优越，竞争异常激烈，竞拍当天有15家开发商参与争抢。最终，剔除保障房部分，其商品房楼面价高达45819元/平方米，成为当年北京楼面单价最高的地块，因此被称为“夏家胡同地王”。

据懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强介绍，拿下璟岳地块后，懋源一直在潜心精研产品，产品定位上力求契合高端阶层的商务、生活相关，以城市核心区位低密别墅去实现高端阶层对交通半径、时间成本、生活品质诉求的“三位一体”。最终，懋源在北京住宅市场进一步细分的时代，在核心区推出了城市低迷住宅璟系豪宅。

“近年来，高端客群回归城市核心区置业的趋势越来越明显，原来是高端公寓形态的’平墅’契合了这一趋势。”郭毅表示，懋源·璟岳这一城市核心别墅的出现，会给高端客群带来更高阶的选择。

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