降杠杆率为当务之急

另有分析师指出，近两年房企融资模式有所创新，比如购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资，还有其他非标债权融资和民间借贷等方式，这些债务并未计入负债中，房企所要面对的债务危机远超过市场想象。

央行在6月下旬发布的《中国区域金融运行报告(2018)》中就批评房地产企业的高负债率。“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大；部分城市新房、二手房价格倒挂；租赁关系不稳定，市场不规范，监管难度较大，房地产市场长效调控机制有待完善。”央行在报告中如是写道。

值得一提的是，房企兼具金融属性，对杠杆的依赖性强，负债率的失控与房企高杠杆经营模式不无关系。“2018年，房地产企业最重要的工作就是降低杠杆率。”中原地产首席分析师张大伟表示，在规模化竞争格局背景下，非常明显的拿地加速过程也推动了房地产企业的融资需求。但房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，随着调控持续，发债等渠道还有可能收紧，房企的压力将越来越大，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，其实兑付的风险预警在2017年就已经存在了，但目前政策的持续性超乎预期，至今没有宽松迹象，所以从时间上看，虽然企业对还债高峰期有所准备，但是偿债方面的压力仍比想象要大。“现在购房需求带来的资金回笼速度还是可以的，并不是很尴尬，换而言之，摇号政策持续，市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多，那么兑付压力、部分保证金缴纳压力、部分到期收益兑付压力等，都会倒逼此类房企采取股权质押、增发，或者说以价换量销售。”严跃进分析道。

中小企业受影响程度预计最大。张大伟表示，部分城市调控已影响房企销售，龙头房企压力不大，中小房企将面临困境，预计年内还将会出现多宗股权融资，中小企业被兼并。申万宏源在一份研报中也指出，目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通，信用融资风险统一管控，通过整理房地产存量信用债和2018年新发债券的融资主体变化可以看到，上市公司、央企、规模房企融资比重大幅提高。未来融资压力大时，行业有望加速洗牌。

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