今年5月，继首套房贷利率上浮至1.1倍后，北京楼市为“房住不炒”又出组合拳——《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)公布。此次新政目的是保障刚需和改善型，持续打压投机投资性购房。

关键词1 85%比例

随着北京市住建委起草的《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见，之前关于北京限房价项目销售方式的种种猜测终于有了答案。

北京市住建委明确起草《关于加强限房价项目销售管理的通知》的目的，是切实保障限房价项目的住房是用来住的，其中规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

此次新政中将设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。85%成为了一条红线。

关键词2 5年上市

根据《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)的规定，北京限房价项目销售有两种情况。第一种情况是，对于限房价项目的比值高于85%的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。

值得注意的是，尽管此类房源与当前市场上的商品房销售规则无太大差别，但是在上市交易方面存有差异——在应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

关键词3 转化共有产权房

根据《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)的规定，北京限房价项目销售的第二种情况是，北京限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

关键词4 剩余房源

《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)对于共有产权住房被选购后的 剩余房源处理做了明确规定，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

　　-楼市圆桌

　　观点1 新政有利于稳定市场

我爱我家集团市场研究院院长胡景晖表示，“2016年出台‘930新政’后，北京推出了大量的限价房土地，目的就是为了稳定市场，优化供应结构，平抑房价。如今，这批限房价项目开始批量入市，为避免大批限价房对现有市场秩序带来较大影响，并让限价房发挥政策设计的初衷，北京特意在此时出台新政，堵住了限价房存在的一些漏洞，对于稳定市场，保住楼市调控效果很有意义。此次新政对全国也有着明显的示范作用， 是对国家‘房住不炒’政策的进一步落实。”

　　观点2 中低收入家庭增加居于内城的可能

思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为，首先，市场价格的评估可能会依据二手及新房价格做出综合评定。随着去年开始北京对新房预售价格进行严格管控，限价房与商品房的价格差距已经有所收窄。此外，二手房价虽然因限购限贷导致需求大减，房价回落，但明显降价的项目却存在房龄老、面积小、物业差的短板，与新房的产品品质存在明显落差。如果评估价格是综合新房与二手房售价而定，那么首先可以剔除五环外限价房转为共有产的风险。其次，无论是对标新房，还是二手房价格，城北五环内，特别是二环三环的限价房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。

“政府收购并转化为共有产权房后，为中低收入家庭增加了居于内城的可能，体现出住房保障的真意。”郭毅说。

　　观点3 保障刚需购房权益

诸葛找房分析师陈蕾告诉北京晨报记者，“由于限价房的价格是在土拍时制定，不会变动，因此变动的只是周边市场均价，如果周边市场均价涨幅较大，其与限价房的价格差超过15%，则限价房将自动转为共有产权房，通过共有产权房的形式来保护刚需在房价高企环境下的居住权益。如果市场均价涨幅有限，其与限价房的价格差并未超过15%，即表明市场价格较为稳定，限价房依然是商品房，同时又通过限售的调控政策，进一步稳定房产市场。”

“由于2017年至今的土地市场中，所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型，这也就意味着，未来这些项目在办理施工许可时，要么市场稳定，限价房可以发挥起真正限价的作用，要么房价上涨，该项目转为共有产权房，保障刚需能够享有共有产权房带来的较低购房门槛福利。”陈蕾说，不管何种情况，刚需这一次都不会受伤，而且此次新政能够最大限度保证“房住不炒” 的战略方针，完成“住有所居”的调控目标。

　　观点4 85%比例是适度和合理的

北京市房地产业协会秘书长陈志表示，关于暂定85%的设定比例，这个比例的掌握是适度的、合理的。按照这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。

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