业绩“过山车”

中航地产转型物业遇挑战

■本报记者 李未来 于玉金 北京报道

尽管正试图剥离地产谋求转型，中航地产股份有限公司（以下简称“中航地产”000043.SZ）的业绩增长还是离不开地产业务。

4月13日，中航地产发布了第一季度业绩预告，归属于上市股东的净利润为5000-8000万元，去年同期则亏损7652.91万元。然而，推动业绩增长的却是中航地产正逐步剥离的地产业务，据称，其所属贵阳中航城项目结转部分收入带来业绩上涨。

2016年，中航工业与保利进行重组，中航工业将中航地产旗下地产业务转让给保利，重组后中航地产将退出地产开发业务，聚焦物业资产管理业务。然而，其物业毛利率仅维持在10%左右，远低于行业平均水平。

针对公司转型及未来发展等问题，记者致函中航地产品牌部门一名韩姓负责人，但截止发稿之日仍未获得回复。

　　业绩“过山车”

1月31日，中航地产发布了2017年度业绩预告公告，彼时其预计实现归属于上市公司股东的净利润为4.4-5.1亿元,较上年同期相比上升172.63%-216%。

记者了解到，这主要因为其转让中航城置业(上海)有限公司（以下简称“上海中航城”）100% 股权获取了一定的投资收益。

然而，一个月后，中航地产又对业绩预告进行了修正，修正后盈利1.35-1.61亿元，同比下降0-16.35%。下降的主要原因便是上海中航城出售遇阻，无法在预计时间内完成。这一个项目对中航地产2017年净利润的影响达到3.05-3.49亿元。

对此，深交所向其发送关注函，要求说明上海中航城未能办理完成股权变更登记手续的原因及对公司的具体影响。中航地产表示，1月9日上海市杨浦区人民政府出具了《关于本区控制商办楼宇开发交易管理的操作口径方案》致使上海中航城股权转让工商变更登记手续办理受阻。

第一季度贵阳中航城又成为拉高业绩的主要“功臣”。在“一降一增”的“过山车”式变化中，足见地产业务对于中航地产的支撑作用。

不过，近两年中航地产正在逐步剥离地产业务。

2016年，保利按照协议转让方式收购中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程，项目主要分布在成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆9个城市，标的资产的预估值合计23.23亿元。

从此时起，中航地产便将战略聚焦在物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。

2017年中航地产营业收入为58.93亿元，同比下降6.88%，归属于上市公司股东的净利润为1.5亿元，同比下降6.74%。这主要是由于房地产开发项目减少，地产项目比上年同期减少9.87亿元。

同时，中航地产旗下部分地产项目也计提了存货跌价准备。2017年其存货跌价损失为5.15亿元，同比2016年增长了270%，而这主要是中航地产下属孙公司龙岩紫金中航房地产计提的存货跌价准备4.6亿元，及子公司天津格兰云天投资发展有限公司计提的存货跌价准备5511.50 万元导致的。

对于这一重大转型，中航地产分析称，现有物业管理、商业经营、项目开发服务覆盖了房地产价值链的后端所有环节，符合存量时代的特征，与行业发展趋势相吻合。

　　物业毛利率偏低

然而，目前中航地产的物业板块还不足以完全支撑起整体业绩，其毛利率也低于行业平均水平。据2017年年报显示，中航地产物业管理毛利率为10.55% ，虽然相比2016年有所提升，但仍处于较低水平。记者梳理了国内几家典型物业公司的毛利率水平，2017年万科物业的毛利率为18.71%，中海物业毛利率为23.9%，绿城服务毛利率为18.4%。与之相比，中航地产物业管理的毛利率水平处于低位。

2017年，中航地产物业管理业务的营业收入为28.67亿元，仅占总营业收入的36.31%。

截止到2017年12月，中航物业全国物业管理项目442个，管理面积5152 万平米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。不过，与行业内其他企业相比，这一体量仍偏小。

中海物业2017年年报显示，报告期内，中海物业管理建面由2016年底的0.935亿平米上升37.3%至1.283亿平米，这一规模是中航地产的两倍有余。

公开资料显示，截至2017年年底，万科物业已布局中国69个具有发展潜力的大中城市，服务项目共计2356个，合同面积近4.6亿平米。

作为全国规模最大的物业公司，彩生活截至2017年年底的物业管理面积达到4.04亿平米。彩生活首席执行官唐学斌曾预期2018年物业管理面积可以增加2.5亿平米，维持两年后拥有25亿平米物业管理面积的目标。他还表示，以市场规模每年提升10亿平米推算，期望两年后市场占有率达到15%。

在业务发展方面，中航地产表示，中航物业将通过内生式增长与投资并购相结合的方式，实现规模的快速扩张。在内生式增长方面，将主动开发潜力大的新区域市场，如西安、大连、雄安新区等，并挖掘和开放资源，吸引外部战略投资者，开展战略合作。在投资并购方面，快速锻造投资并购能力，特别是投前设计能力和投后整合能力，并通过对物业管理及相关领域的投资并购，实现规模的快速扩张。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企转型中要防范被消耗各类精力，尤其是传统开发业务被剥离以后，物业方面的管理如何寻求转型就很关键，未来在新业务方面还需要不断探索和研究。比如说未来物业资产管理方面，如何用资产管理的角度来审视各类房源等，这个是很关键的内容。另外很关键的一点是，当前中航地产必须在物业收购等方面发力，同时在规模不大的时候，优先做出企业品牌，否则接下来的市场竞争压力是比较大的。

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