鹏华基金国际业务部总经理尤柏年认为，我国长期以来的房地产开发模式，主要是拿地、开发和销售（或运营）模式。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大，开发商是典型的重资产运营模式。REITs的出现，无疑将搬走压在开发企业肩上“库存高”与“融资难”这两座大山，REITs作为除了股权债权基金等融资方式的一种补充，开拓了一种新的融资渠道。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速回笼。当然，房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益，这将促使房企向轻资产转型。

尤柏年说，在养老基金投资的大类资产中，股票虽然收益率较高，但短期波动风险大；拥有较低风险的固定收益资产长期收益水平又较低；REITs的收益和风险特征居于二者之间，能给养老保险基金带来长期稳健回报。REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，且有专业投资机构管理，可以引导部分民间资金配置在优质、现金流稳定的商业地产上，增加居民投资渠道，减少对住宅物业的过度投机。

“不过，目前发展住房租赁行业证券化还要注意几方面风险。”中诚信证券评估有限公司结构融资部高级分析师郑凯文认为，当前市场主要存在资产收益率与市场融资利率水平存在一定差距、上游业主违约风险、住房租赁资产的权利负担、运营商道德风险、行业政策法律合规风险、租赁期限问题等风险，在后续发展住房租赁资产证券化过程中要注意防控这些风险。(经济日报记者 周 琳)

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