全域限购后的海南楼市：中介称“全剧终了”没有漏洞可钻

每经编辑 祝裕

每经记者 吴抒颖 摄影报道 每经编辑 魏文艺

海南的“全域限购”的政策似乎是“突如其来”，很多从业者并没有提前听到风声。而政策“即刻起开始执行”的规定，也意味着海南省政府并没有给楼市任何缓冲。许多从业者前一刻还沉浸在自贸港建设可能给海南楼市带来的利好当中，后一刻就不得不为自己的前路感到担忧，“就像在沸水锅上泼了一大盆冷水，”一名从业者说。

海南省政府拿出了“壮士断腕”的决心，市场也迅速给出“反馈”。4月24日，《每日经济新闻》记者在海口、三亚等多个楼盘走访时看到，不少楼盘现场仅有零星的几个访客，一些接待中心甚至没有销售人员，多数楼盘“无房可卖”，市场十分冷清。一些中介转向推售未对外地人限购的商铺或是40年产权的商业公寓，也未能受到购房者青睐，海南楼市进入“速冻”模式。

　　海南楼市迅速“冰封”多数楼盘“无房可卖”

海南的购房需求主要来自岛外。链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%，而这部分需求目前正在被抑制。

事实上，在宣布“全域限购”之前，海南去年以来已经历经了数次调控加码，并非毫无征兆。尤其是今年3月以来，海南省已经颁布了多个楼市调控政策或规定，从区域限购、提高公积金首付比例，到对炒作或哄抬房价的违法违规行为进行惩治等。

渐进式的调控加码并没有让从业者嗅到“危险”的气息，很多人都低估了政府调控楼市的决心和力度。在“全域限购”执行细则尚未出台之时，仍有一些从业者心存“侥幸”。“办法总是想出来的，还是有很多可以操作的空间，或许可以补交社保啊什么的，等等看吧。”在海南从事了两年房地产经纪业务的小林说。

不过在细则发布后，他最后的希望也被浇灭了。这份细则几乎全方位围堵了岛外的“购房客”，商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房等全都在限购范围内，假结婚、假离婚骗购等行为也将被惩戒，且不得通过补交个税或社保等方式来获得购房资格。小林说，“这是终极版限购了，全剧终了。”

《每日经济新闻》记者以购房者身份询问了海口西海岸片区、观澜湖片区等数个楼盘置业顾问“如何获得购房资格”时，对方均表示没有任何操作的空间。“如果你没有社保这些也不是户籍人口，完全没有办法。我这几天也接到很多客户问我是否可以帮忙做社保的，但真的不行。现在正值风口浪尖，没有开发商敢这么做。”海口一名置业顾问告诉记者。

海南省政府甚至没有给从业者和炒房者留下一点“上末班车”的机会。4月22日晚间8点，海南省召开新闻发布会宣布了“全域限购”的消息，文件中指出“通知自发布之时起施行”。“晚上8点前签约的还没问题，但是8点后我们也没办法。没有给我们任何一点时间。”上述置业顾问表示。

市场迅速冷却了下来。4月24日，《每日经济新闻》记者在海口观澜湖片区一楼盘的营销中心询问是否可以看房时，接待人员表示，“都没房卖了，还看吗？”在售楼部的沙盘处还站着三两组看房客户。

这是整个海南楼市的一个缩影，也是海南目前各楼盘的常态。在记者走访的多个楼盘中，均仅能见到零零星星的看房客户，且据置业顾问介绍，“成交很少，他们也都在观望。”

一些外地的意向购房者在限购令出台以后，也迅速放弃了在海南购房的想法。做分销渠道的小唐对《每日经济新闻》记者说，他前几天接了一组客户，但因为新政出台“就走了”。“有个北京的客户，成交意向特别强，我带他看了两次，本来是很有希望成交的。但是限购一出来之后，当天晚上他就飞回去了。”

在三亚沿海的一个楼盘，记者以购房者身份在现场看到，一名置业顾问在为意向客户讲解完楼盘之后，客户最终表示在政策出台之后，市场可能存在调整的空间，目前暂不考虑购房。“这样的情况估计以后还会很多，而且可能会越来越多。”此名置业顾问表示。

　　商业用房“加紧推售”产权受限别墅“以租代售”

需要提醒的是，海南目前并未将商铺、写字楼纳入限购范围，一些在商业用地上建的商住公寓楼盘置业顾问表示，这种类型的物业目前岛外购房者仍可以不需要购房资格即可购买。而还有产权受到限制的别墅物业，则通过疑似“以租代售”的方式流入市场。

“最近几天带看的基本上都是商铺、写字楼，商业用地性质的产品目前还不限购。岛外的购房者现在就只能看这些、买这些。”置业顾问小李对《每日经济新闻》记者说。

记者以购房者身份走访了位于海口西海岸的广粤锦泰首座，该项目正在顺销阶段，用地性质为商业金融用地。据广粤锦泰首座的微信公众号介绍，项目共配套有六栋独立形态的小商业和一栋双子塔公寓。而记者从现场了解到的情况是，项目正在推售建筑面积约55~89平方米精装的2房和3房公寓。现场销售人员表示，都是一户一证，不限购。

记者提出是否可以参观样板房时，现场销售人员表示，目前没有样板房可参观。不过从现场销售人员的介绍再结合微信公众号的描述，广粤锦泰首座是一种类似于住宅的公寓产品，其具体表现在：有客厅、卧室和厨房等功能区；但是和大部分商务公寓产品类似，这类产品也不通燃气。

在西海岸的另一个同样在商业用地上打造公寓产品的楼盘上，现场的销售人员也指出，他们正在做培训，准备加紧推售，“担心有政策加码。”

一名接近海口官方的人士指出，确有部分公寓产品由于是40年产权的商业用地，因而不限购。至于未来是否有升级加码调控此类物业的可能，此名人士表示暂不清楚，但严调控的基调不会改变。

一些用地性质特殊的别墅物业，也正在以特殊的方式流入市场。记者以购房者身份在三亚的一个别墅楼盘现场了解到，该楼盘本身用地性质为文体娱乐，用地年限为50年，在售部分的别墅并没有独立产权，目前以“以租代售”方式流通。

该楼盘采取的销售方式是：如果确认租50年，那么客户需一次性缴纳总房款70%的费用并与开发商先签订20年的租约（目前政策规定租赁合同最长20年），以后续签不需要任何费用；如果最终能够办下来独立的产权证，则需要缴纳总房款剩余的30%部分，反之，则上述总房款的70%即是最终的购房费用。

该楼盘的一名分销人员指出，没有产权是因为三亚规定商业用地只能外售30%，其余70%必须自持，目前在售的属于70%部分，因此没有独立产权。“早期卖的那些是有独立产权的，但现在这部分没有了。”

记者查询到与之相符合的政策是：2017年5月，三亚发布的限购政策中规定“三亚产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积（或客房总套数）的30%，其余70%必须用于自持经营使用”。

据《每日经济新闻》记者从多名海南房企、中介人士处了解到，目前海南本地别墅物业处于上述情况的并不在少数，大多均采取上述方式入市。

但是多名海南开发商人士、中介人士也向记者提示了此类物业的风险。一名在海南从事多年房地产开发的人士指出，这类物业在开发商名下而不在个人名下，是没有保障的。“虽然你签了租赁合同，但是物业产权在开发商名下，即使是拿去作抵押你也不知道。建议不要介入此类物业，风险很大。”

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