优化配置楼宇资源

广义的商业地产其实是楼宇经济。从资产的角度来说，楼宇经济要高质量发展归根结底就是提质增效。顾云昌认为，首先要优化配置楼宇资源，土地是资源的最大要素，把合适的产业放在合适的土地上。以产业和市场为导向，合理配置楼宇资源，纠正资源错配。

当前，很多城市热衷于盖大型商场，导致严重的同质化竞争，造成商业地产的空置率较高。要破解这一困局，关键还是要因地制宜，合理配置资源，进行差异化竞争。文化、旅游、健康、体育、养老等产品是商业地产未来发展的方向。

在与医疗健康结合方面，天亿集团开展了有益的探索。“在未来的商业综合体当中，健康消费一定会占据一席之地。原来在医院才能完成的医疗服务，未来在商业综合体中也可以完成。”天亿集团董事长俞熔说，综合体肯定不适合做大型疑难杂症治疗，但口腔诊所、医美、健康体检都可能成为重要业态。

新技术也将成为商业地产突围的重要“武器”。“对实体商业来说，更多的是要去拥抱科技，在新科技的基础上去迭代商业变化。”印力集团副总裁李楚华表示，所有科技赋能的一个原点是围绕客户服务，包括租户和消费者。对消费者来说，需要更好的购物环境，租户则希望得到更加精准的消费者。

比如，印力正在同一家人脸识别公司合作，以精准记录客户的消费偏好、活动轨迹等数据，以便第一时间把客户所希望去的地方和信息推送过去，并提供更好的服务。同时，有了精准的客户画像也有利于租户有针对性地调整运营，提高业绩。

在科技赋能以后，商业地产运营者会得到海量的数据，对这些数据作出分析同样重要。上海汇纳信息科技股份有限公司董事长张宏俊表示，实体商业需要建立自己的数据资产管理体系。在实体商业里有很多数据没有得到采集，比如视频、语音、能耗等，采集后可以有更多的科技企业，通过人工智能或者大数据手段加以分析、挖掘，创造更多的商业价值。

让沉淀的资本活起来

在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。

“我们现在做得比较累的原因就是在金融方面考虑太少。”百年城集团有限公司董事长吴云前坦言，未来做商业地产，一定要站在金融的角度去考虑问题。第一，一定要有足够的钱；第二，要有足够便宜的钱；第三，要有专业的管理团队。

实现商业地产的有效运作，必须要搞金融创新，让沉淀的资本活起来。顾云昌说，楼宇经济的融资形式要改变，不能光向银行贷款，我们沉淀了那么多有价值的楼宇，如何通过资本运作使其活跃起来，这是楼宇经济要研究的问题。

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