此外，罗佛传还表示，住房租赁业务回报率较低，如北京、上海的住宅租金回报率基本低于3%，光靠租赁回报率很难覆盖资产证券化产品的收益率。目前国内已经发行的类Reits产品更多的是看好未来土地的增值收益。还有就是类REITs的退出还是以原始权益人或第三方收购为主，还无法实现发行公募REITs的方式退出。

试点运发行令人期待

值得注意的是，在前述中，最引起市场讨论的就是政策的重点支持领域，而且火山君（微信公众号：huoshan5188）也注意到三个关键词：“权益类”、“债权性质”和“试点发行”。

观韬中茂律师事务所合伙人崔相伟向火山君（微信公众号：huoshan5188）解释道：“政策重点支持权益类产品，而这个权益类产品意味着排除了主要通过向发行人发放贷款、收取固定收益的产品结构类型，例如目前市场上的类“REITs”产品基本是“股+债”的结构，因此就不包括在内”。根据CNABS数据显示，今年3月由保利集团作为原始权益人的REITs产品，是国内首单完成发行的央企租赁住房REITs。

“积极推动多类型债权性质的资产证券化产品，这个债权性质的产品就是包括以“股+债”形式构建现金流的类“REITs”产品、纯债权构建现金流并以租金质押的产品”，崔相伟继续向火山君（微信公众号：huoshan5188）介绍到。

而关于“试点发行”，崔相伟强调称，凡涉及房地产投资信托基金（REITs），从各部委历年颁布的文件看，其措辞基本是研究、支持、推动/推进房地产投资信托基金（REITs），而30号文则明确提出“试点发行”房地产投资信托基金（REITs），所以这更让人期待。不过，崔相伟也坦言，30号文并没有明确REITs试点的具体安排，未来如何试点，还需看证监会进一步安排。

REITs产品再出“首单”

伴随着新政策落地，火山君（微信公众号：huoshan5188）同时发现，一只新的类REITs产品也获得深交所评审通过，成为国内首单由专业化机构托管的长租公寓类REITs，这就是由华泰证券资管担纲管理人的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划（简称“中南菩悦浦寓类REITs”）。

其实说到长租公寓，2017年可以说是我国发展长租公寓的元年。火山君（微信公众号：huoshan5188）注意到，2017年出现了多项以长租公寓为标的的资产证券化产品，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、信用贷等。

根据申万宏源之前统计，目前市场上已有7单长租公寓ABS发行，供给融资规模达451亿元，其中魔方与自如的ABS均为轻资产代表，不持有物业，仅负责运营与租金收取，其余ABS对租赁物业持有所有权，可享受资本升值的利益。“资产证券化的发展是大的政策引导方向，未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率”，业内人士对此评价道。

火山君（微信公众号：huoshan5188）了解到，中南菩悦浦寓类REITs物业资产为浦寓集中式公寓，由中南菩悦（中南集团和菩悦资产合作的地产基金创新平台）投资并持有，引入专业化机构化公寓运营商小寓科技旗下安间（寓见升级版企业）担任物业运营方。

“租赁住房前期建设及改造投入大，回报周期长，盈利途径单一，因此，对住房租赁企业的融资能力要求颇高。中南菩悦浦寓类REITs的顺利通过，对加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应”，华泰证券资管人士对此评价道。

（本文图片来自摄图网）

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