张大伟也认为，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市租金年回报率只有1%到2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资前提是，租金回报率超过资金成本的1%以上。但现在的回报率根本做不到。”

张大伟直言，目前包括万科北京翡翠书院在内，共有4块100%自持地块，这些地块只能租不能售。但是租显然是无法让企业获利，开发商拿地是赌政策宽松，可以变相售出，但结果却是政策持续收紧。“从现在看，这地肯定是拿错了。特别是在当下限价市场下，一二线城市即使拿到可销售的地块，也很多会主动转变成为出租房。”

张波认为，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场，未来可供租房者的选择也将会越来越多样。

资本与企业如何盈利？

“如果只靠吃差价来做长租市场，那么你死定了。”一位长租公寓运营人士直言，现在几乎没有长租公寓项目能够真正盈利，而真正的大浪淘沙才刚刚开始。

不过，随着银行、房企等正规军的介入，已经让行业看到了一些曙光。

建行副行长庞秀生在第158场银行业例行新闻发布会上介绍，建行自1月份搭建完成的租房平台，到3月份已经完成了394笔业务，将在北上广深推开。而建行的长租时间有3年、5年、10年等选择，“选择5年的业主最多，在合同里可以规定每年租金上涨的比例。”

庞秀生直言，建行做这样的平台并不在于帮助业主租房而赚钱，“我们在意的是有房的业主可以通过这项服务了解建行，从而可以成为建行的客户；而租房的客户也可以在建行获得相应的贷款，解决他们租房不能安居的痛点。”

不过，也有人认为，银行的客源在广阔的租房市场中所占比重很小，而在更广泛的市场中，如何克服同质化竞争、精细化运营仍是盈利的重点。

以长租公寓为例，张波认为，在目前的状态下，单靠租金收入来实现盈利较为艰难，需要积极探索多样化的盈利模式，如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等，多渠道发展，才有更多机会。

自如相关负责人也曾表示，长租市场未来的发展空间很大。但是租赁是一个很复杂，需要专业运营能力的事情，特别需要沉下心来做事情，而只有做得好的企业才能经历大浪淘沙的过程。

相关报道: