小城市库存知多少？县城房价“小涨易大涨难”(2)

以湖北省荆州市为例，尽管该市经济与人口并未呈现良好的增长态势，但由于推行大规模的棚改货币化安置，在消除库存的同时盘活了当地的购房需求，在短短两三年内实现了楼市库存的快速去化。

数据显示，2017年下半年，荆州城区商品房库存下降至150万平方米左右，库存去化周期仅5个月左右。同时，荆州市的在售商品房销售均价在1万元/平方米左右，相较2015年不到6000元/平方米的销售均价，两年间实现了明显的量价齐升。

同样，中指院的调研报告显示，湖北黄冈市的黄州区，在实施棚改货币化安置后，积极引导房源入库、购房优惠，居民置业热情高涨，2017年商品住宅共成交1.1万套，同比增长19.4%，销售面积137万平方米，同比增长23.3%。库存面积快速缩减至76万平方米，库存消化时间约6.6个月。

告别“库存”时代的还有浙江省宁波奉化。2015年前，宁波奉化市场需求不济、库存高企，自2016～2017年的大规模棚改衍生出大量的拆迁刚需群体，占比超过整个市场购房群体的一半，推动了当地房地产市场的回暖。

浙商证券就直言，“三四线城市从2015年以来，楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动，而是棚改货币化安置。“

“大部分三四五线城市，由于历史原因过度依赖第一产业，并导致城镇化率过低，这是提振本地购房需求的最大阻力。棚改货币化安置则是解决这一矛盾的优选，能够将房地产投资更加充分向购房需求端进行正向传导。”浙商证券认为。

城镇化之下的返乡潮：小城楼市的第二导火索

但棚改货币化安置背后的动力是什么？是城镇化率不断提升带来的需要。

安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，目前县城楼市主要受两方面影响，其一为政策红利，即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等；二是周边大中型城市的辐射，部分经济实力强劲的三四线城市，不仅能吸附县城的人口，也会稀释县城的购买力。

而中国城镇化促使农村人口不断向城市转移，小城镇和县城人口向大中城市转移。在这样的背景之下，当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松，返乡置业购房需求增长明显。

浙商证券研究指出，前几年四五线城市主要因为库存高企致房价滞涨，许多外流人口返乡时不看好房产的价值，更多在距离三四线城市不远的省会级城市置业。但近两年由于大城市房价上涨，这些三四线城市的房价优势逐渐显现出来，伴随城市基本建设的提升，看好区域未来房价上涨潜力，越来越多的外流人口选择返乡置业，改善家人的居住环境。