中小房企融资成本攀升 “学区房信托”10%收益吸睛(2)

记者随机采访了几位理财销售人士，均表示近期房地产信托销售情况较为可观。“房地产信托一般都有土地质押等风控措施，保障力度比较高，投资者比较容易接受。尤其是近期产品收益率比较高，适合增加一些产品配置。”

“近期房地产信托产品的收益率的确有抬升的趋势，但动辄10%的预期收益也并非普遍，信托产品的预期收益率不只与融资方的融资成本挂钩，还涉及多种因素。”北京某信托公司业务经理向记者表示，不排除个别项目以高收益迅速吸引投资者，以尽快满足融资方的融资需求。“近年来房地产信托一直都是监管重点所在，我们选择项目也尽量优中选优，对于存在瑕疵的项目宁可不做，也不能触碰监管红线。”

房企融资成本攀升

投资者应提高风险意识

事实上，近年来房企融资渠道持续收紧，中小房企日子更加难过，今年以来情况依然没有得到好转。

2月初，上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》，称辖区内商业银行并购贷款快速增长。其中，投向房地产业及土地项目并购的占比较高，与“审慎发展并购贷款，支持优化产业结构”的政策导向不符，并提出多项合规性要求。市场消息称，部分商业银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。

银行贷款“一贷难求”，房企公司债发行亦不乐观。公开数据显示，2017年交易所市场共发行房企公司债555.84亿元，同比下降91.55%。另外，海通证券统计数据显示，在存续地产债中，2018年需偿付规模为1613亿元，2019年-2021年将逐年增加，需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。在2018年-2019年地产公司债集中进入回售期的背景下，新增房企公司债规模将也将受限。

在国内市场融资困难的情况下，部分上市房企将视线放至海外：今年2月底，瑞安房地产、建业地产等公司纷纷推出国际票据，融资金额超过10亿元人民币；华夏幸福亦在2017年底公告称其子公司在境外发行5亿美元的高级无抵押定息债券和3.5亿美元的次级担保永久证券。不过，由于资质要求及融资能力等的影响，中小房企显然难以参与海外融资市场。

川财证券研究报告指出，2018年伊始，多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。银监会下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。非标业务收紧后，房企资金链承压，小型房企融资更依赖信托渠道，受影响较大。特别是一些处于扩张期的中小房企短期若不能实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

资深信托研究员袁吉伟表示，今年房地产宏观调控没有放松，再融资压力比较大，资金需求仍较旺盛，但是资金供给缺口扩大，加之销售回落，资金链会承受更大压力。近期房地产信托发行依然较快，不过募集难度也很大，监管备案合规要求更严格，所以成本上行显著。在产品选择方面，袁吉伟建议，投资者应当优选大型房企项目，或者国家支持的长租公寓、养老地产、REITs等产品，在安全性上有较高保障，对于交易对手较弱或者杠杆水平较高的地产项目，要做好项目分析，提高风险意识。