定位长租公寓“平台” 公寓家2018年计划IPO(3)

　　公寓家的“野心”

房源改造和金融服务成为目前公寓家收取服务费的两大主要业务。

“公寓家对房源和租客进行优化配置以后，溢价能到100%甚至200%。”杨剑凌透露，消费升级现在全面渗透国民衣食住行，也给长租公寓市场带来了机会，“一线城市中心城区老公房的改造空间十分巨大，改造前可能空置或者开价5000也难租出去，而改造后的租金则能提升至1万或在预售期就被提前抢租。”“精准定位成为关键，”杨剑凌介绍称，投资方优帕克从2002年就开始探索中高端长租公寓的运营，积累了大量线下数据，“我们利用互联网的技术对其进行了系统化、沙盘化。只要确认目标楼盘，我们的沙盘基本能确认同一小区的平均租金和最高溢价空间。然后根据这个数据，我们按照平均18个月的回收期制定改造方案针对小区的居住人群，在预算范围内设计房型、整体风格和相应的软硬装配置、甚至家电的配置都能提供一整套的整改方案，整改之后房屋溢价能够达到同等小区中的较高水平。在这过程中，制定产品标准并整合供应链是我们的一项核心价值。我们专门设立一个产品中心，将国际化的设计师团队和本土化标准化的装修队等供应链管理环节纳入其中。”

在杨剑凌看来，技术将不断推动产业发展，“公寓家正在尝试通过AI技术建立智能公寓评估系统，以此为房东和中小型运营商提供智能化公寓运营解决方案，对于他们来说，运营效率和投资回报率的提升将更为直观与有效。”

经济观察报了解到，公寓家核心团队为互联网背景的运营团队，其产品设计中心总监以及供应链负责人拥有多年的同行业经验，金融产品团队则主要来自银行。“虽然装修和设计服务不由我们直接提供，但我们会为服务质量进行品牌背书。所有的产品和策略都会在上海市场先运行一遍，这是一个建立标准的过程，运行之后再到其他市场去落地，但是在落地的过程中，依然要根据市场的具体情况进行个性化的调整。事实证明，每一个市场都有自己的个性化差异，线上力图革新，线下则一定要稳扎稳打。”

值得一提的是，传统金融机构已经意识到了长租市场未来的发展空间。2017年，中国银行、建设银行、工商银行、中信银行等多家银行先后与数十家房地产公司签订了住房租赁战略合作协议。“对银行而言，最高效的选择是直接对接B端，银行们都会优先与开发商尝试合作，因为对银行而言，这种模式非常易于评估资产价值。”杨剑凌表示，“但在长租公寓的分散型业态中，和平台机构的合作无疑是最高效的。对于入驻我们平台的房源运营商，我们能非常清楚地知道他们拥有多少房源，每一个房源的差价区间，能对他们的营收情况和运营现状都有一个比较准确的把握，根据它在我们平台上房源的资产量，我会跟银行做一个推介，甚至我还可以为他们做一个担保，让银行放心地支持他们。”