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房地产:告别周期 未来五年 调控都不会退出(2)

2018-01-23 17:49:47    经济参考报  参与评论()人

调控成效初显 泡沫风险不容做大

调控基本取得成效。

2017年11月,国家统计局公布的数据显示,房地产销售面积和投资增速都出现下降,按揭贷款增速已经降至-1.6%,定金及预付款增速也在持续下降;70个大中城市房价普遍出现下降,量平价稳意味着未来市场泡沫风险在逐步降低。

我们预判,今年楼市将是历史上最平稳的一年,楼市不会大起更不会大落,房价不会暴涨更不会暴跌。

未来一二线城市住宅供给量会趋于减少,三四线城市住宅供给难以增加,金融环境的趋紧也导致购房者减少,2018年成交面积会有小幅下降,成交价格会有小幅上涨,很可能未来市场蛋糕“一年比一年小”。

房地产市场已经开始降温,但楼市调控依然会严格。从政策上来看,楼市政策以稳为主,稳房价、稳市场、稳预期。

调控将从因城施策转向一城多策,从一二线城市控房价转向分区域控房价,从三四线城市去库存转向有库存的地方包括县城去库存。调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局,和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。

我们认为,未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行,必要时还会继续打补丁。限价令可能会做一些渐进式的放松,通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。流向房地产的资金会继续受限,楼市定向加息已然为之,未来可能还会有城市继续加息。今后一段时期内,楼市、地市还会继续降温,有助于防止风险形成共振,后市也不存在再次冲高的可能。

周期轮动不再适用 长效机制逐步建立

既然调控放松无望,那么2018年的楼市会不会因此调头向下,成为名副其实的“拐点”呢?

其实,调控就是调整和控制,试图在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡,上限就是泡沫不能继续膨胀到无法控制,下限就是控制不发生系统性风险。调控不放松还意味着过去的楼市周期论不再成立,未来的长效机制更是呼之欲出。

过去房地产市场存在连续多轮的三年小周期,其背后的逻辑是房价涨跌影响社会稳定和谐、经济发展需要房地产牵引拉动,因此,市场总是出现调控,房价上涨头痛医头、市场冷冻脚痛医脚,政策短效、周而复始、循环往复、周期频现。

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