房地产：告别周期 未来五年 调控都不会退出

回望刚刚过去的2017年，房地产是绝绕不过的关键词，这一年是房地产行业再创新高的一年；也是史上调控最密集的一年，据不完全统计，有超百城发布了150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。与此同时，共有产权、长租公寓、“房住不炒”、长效机制等一系列新概念、新机制、新模式，无不深刻影响着未来的政策和市场走势，更关乎到每一个老百姓的切身利益。

进入2018年还没几天，关于某些城市放松调控的消息就迅速占据新闻头条，今年的房地产依然会是社会各界关注的焦点。

新时期，房地产市场会怎样变化？背后的逻辑又是什么？

宏观层面 内外环境承压

伴随着美国大规模减税法案的通过，和美联储进一步加息、缩表，以及欧美日相继拒绝承认中国的市场经济地位，国际金融贸易环境越来越不利于中国，无论中国是主动还是被动，接下来不可避免地需要应对全球范围的贸易战、减税战、金融战。

美国减税势必导致美国企业回国投资和海外利润部分回流美国，并吸引非美企业投资美国，在提振美国经济的同时，挤压他国经济。不只是美国，英国早已声称要继续保持G20最低税率的竞争力，印度和中国已经先行减税，但力度仍不足以抵消美英减税的冲击。

众所周知，美国加息势必缩小中美利差，引导美元回流，迫使中国被动加息，或者定向被动加息，就如楼市已经定向加息一样；美国缩表同样导致美元流动性减少，美元升值，迫使人民币贬值、美元流出，形成抛弃人民币资产并寻求美元定价资产的新趋势。

很显然，美国所希望的三大战最终结果是：美元升值、美元回流、美国投资扩大，美国开始再薅全世界尤其是中国的羊毛。对中国最直接的影响就是外汇外流、货币贬值、企业转移、流动性收缩、资金成本上涨、资产价格下跌。

我国从投资到消费的结构转型已见成效，消费增速平稳，对经济增长的贡献率已经达到64.5%，占比仍在提升；出口将遭遇不利，增长难以预期；地方政府负债受到约束，房地产持续调控，流向房地产的资金难以增长，将拖累固定资产投资。

未来三年，钱少且贵，现金为王。大水漫灌的日子将一去不复返，房地产行业要准备迎接紧日子的到来。