北京长租公寓盈利模式待破冰

这个冬天格外寒冷，但长租公寓市场却是一派火热。在住房租赁市场租金总额突破万亿元，购租并举受到政策大力推动的背景下，长租公寓市场近两年实现爆发式增长，吸引了万科、龙湖、远洋等龙头房企大手笔布局，金融机构也闻风而动，类REITs产品层出不穷。

不过，中国证券报记者日前在北京地区走访发现，由于投资回报率低、资金回报周期长等原因，当地一些长租公寓甚至陷入“赔钱赚吆喝”的境地。

　　长租公寓快速发展

位于北京市酒仙桥的冠寓是龙湖地产旗下的长租公寓，开业仅有3个多月，已有不少租客入住。“我们这有400多套房，户型在20平方米到30平方米不等，有办公区、书厅、公共厨房、电影房、健身房等公共设施，定期举办住客社群活动。”一位公寓管家告诉中国证券报记者。

酒仙桥因靠近望京、798艺术区，成为长租公寓发展的“伊甸园”。近两年，冠寓、魔方、邦舍等长租公寓品牌如雨后春笋般在此涌现，成为全国长租公寓快速发展的一个缩影。据统计，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间，全国排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓市场。

金融机构也闻风而动。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行；2017年10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs产品——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上交所出具的《无异议函》。

“这里原来是一家快捷酒店，这两年改造成长租公寓。”在介绍一家位于石榴庄的长租公寓时，整租物业中介李文告诉中国证券报记者，“2010年就有长租公寓，但发展一直比较缓慢，这两年一下子爆发，整租物业做快捷酒店的少了，做长租公寓的多了不少。”链家研究院最新报告预计，到2025年，中国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人，其中北京租赁住房人口约731万，租赁房屋数量约是300万间，租赁缺口大约431万间(折合220万套)。

“三高一低”掣肘

“单独请教练收费，但自己在这里健身并不收费，所以我几乎天天来。”在一处长租公寓的健身房里，租客王明(化名)向中国证券报记者说到长租公寓的服务，不禁竖起了大拇指。不过，一提到房租，他忍不住摇头。“我的房间只有20平方米，每月租金5000多元。”

即便这么高的租金，长租公寓却仍陷入“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。万科A董事局主席郁亮表示，从回报率来说，公司旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。冠寓CEO韩石称，龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

业内人士认为，根本原因在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’：房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低。”伟业我爱我家高级研究员孔丹对中国证券报记者表示，目前长租公寓处于全行业亏损状态，实现盈利的属凤毛麟角。

一位长期从事酒店公寓管理的人士给中国证券报记者算了一笔账：北京南四环外2000平方米的集中式公寓租金约400万元/年，初期装修成本约200万-500万元，人员成本约150万元/年。如能够开辟出100间房，一年租金在400万元-800万元上下。

链家研究院院长杨现领表示：“2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策，但需求的提升并不明显，租购同权难落实，租金支付能力有限。2018年市场也许会有潜在风险：增量供给上去以后，需求跟不上，就会出现租金下降，空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业，承受的风险更大一些。”

　　供需两端入手破局

对于长租公寓投资回报率低的问题，孔丹表示，对于长租公寓而言，相对于高昂的成本，租金收入相对偏低；而对于租户而言，长租公寓相对于普通民宅的租金高出不少。租金高低与居民收入水平息息相关，短期内靠提高租金的方式解决这一矛盾并不现实。

业内人士指出，在租金之外，长租公寓可以通过探索“公寓+”的商业模式，以此增加盈利点。一方面，很多租户未来有购房需求，很多房企在投资长租公寓的同时可以实现租房与购房的业务协同；另一方面，很多租户在租房之外，有购物、餐饮、保洁等多元化需求，可以通过“公寓+”实现盈利模式拓展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，要提高长租公寓投资回报率，需要在挖掘需求端潜力上做文章。要加强差别化营销，形成一批稳定的高端租客。“这两年租房需求往往难以形成高端市场，原因在于承租者往往把租房当作临时过渡。”

同时，在长租公寓的发展规划上，万科计划在2018年达到45万间，旭辉计划5年内达到20万间，佳兆业计划3年内达到10万间。随着规模膨胀，普华永道指出，房地产企业可以考虑采用数字化手段提高运营效率、减少人力成本，同时获取租客信息、为后期业务盈利提供支持。其中，公寓SaaS系统在国外已经有着成熟经验，在国内已初露端倪。

针对投资回报周期长的问题，普华永道认为，轻资产运营回款更快，回报周期平均在3年左右。在探索盈利模式过程中，房地产企业在前期可以轻重资产并举，选择“重资产+轻运营”的产融结合模式，并在未来视情况逐步增大重资产项目比例，以较小的投入、较低的风险，快速回收成本。