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旭辉集团销售大跃进资金状况存忧 营销老总离奇辞职(2)

2017-08-14 11:45:09    中国经济网  参与评论()人

东方财富数据显示,房地产业2016年销售毛利率的行业均值为29.34%,行业中值为30.18%。而旭辉集团2016年销售毛利率为25.4%,明显低于行业均值和中值。

在毛利率低于平均水平的情况下,旭辉集团却加大了拿地的力度。

2016年,旭辉集团收购了共36个新项目,新增的土地建筑面积为650万平方米,总代价为241.14亿元,平均土地收购成本为3700元/平方米。进入2017年,旭辉开始加大拿地力度,1月到7月公司累计获取土地建筑面积349.7万平方米,土地价值为335亿元,平均土地收购成本为9580元/平方米,是2016年的2.6倍。

旭辉集团投资者部相关负责人表示,单价提高是因为拿地城市的转变。去年是在弱二线城市拿地比较多,今年更多在强二线城市拿地。

对此,一位不愿具名的地产分析人士表示,在拿地成本比较高的情况下,盈利空间就会快速压缩,而且很多高价土地背后的经营成本也会快速上升。所以如果没有一个全盘的考虑,类似土地成本的上升会带来很多不确定性,对于房企来说,后续压缩成本也只能在类似项目开发等环节进行。

旭辉发力土地市场,似乎与旭辉集团董事长林中一贯强调的“节制、理性、不拿错地、不拿贵地”的策略相矛盾。

旭辉集团投资部负责人坦承,不可否认,拿地成本的提高会让毛利率有往下走的趋势,但是行业整体都面临这样的问题。

旭辉集团投资部负责人表示,另外,在房地产行业内,港股房地产企业的销售毛利率总体来说会更低一些。

  资金状况存忧

旭辉集团的存货不断增加,负债率高于行业平均水平,这可能令其资金状况存在一定隐忧。

旭辉集团2016年的土地储备总建筑面积约为1750万平方米。其中已竣工的建筑面积为446万平方米,开发中及未开发的建筑面积为1304万平方米,已竣工建筑面积占比为25.49%。

而在2013年,公司土地储备总建筑面积约为920万平方米,其中已竣工的建筑面积为68万平方米,占比为7.36%。四年内,旭辉的已竣工建筑面积占比上升了18个百分点。

同策咨询研究部总监张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时表示,在核心一二线城市出现这种情况,很大程度上是受到了政策面的影响。政策限制交易、限房限价导致供应量无法入市,所以有一部分企业会调整自己的策略。